Officetel mieten in Seoul
Zuletzt aktualisiert: 2026-10-14 · Seoul Homes
Das Officetel (오피스텔) ist für die meisten, die neu nach Seoul kommen, die praktischste Mietform: ein bewirtschaftetes Hochhaus, meist möbliert, vermietet als Wolse (월세) — Kaution plus Monatsmiete — statt mit der hohen Jeonse-Kaution (전세), die koreanische Wohnungen für viele unerreichbar macht.
Immobilien
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Was Officetel-Miete tatsächlich kostet
Stand 2026-10-14, über die 71 Officetel, die derzeit bei Seoul Homes zur Miete inseriert sind (62 in Seoul, 9 knapp außerhalb in der Provinz Gyeonggi-do):
| Typisch | |
|---|---|
| Monatsmiete (Median) | ₩1.900.000 |
| Mittlere 50% der Inserate | ₩1.309.000 – ₩3.500.000 |
| Kaution (Median) | ₩20.000.000 |
| Fläche (Median) | 44㎡ (etwa 13 Pyeong) |
| Nebenkosten (Median) | ₩235.000 / Monat |
Am häufigsten übersehen werden die Nebenkosten. Beim Officetel sind sie systembedingt hoch — sie bündeln Gebäudeverwaltung, Sicherheitsdienst, Aufzugswartung und oft auch Heizung und Wasser — und werden zusätzlich zur Monatsmiete berechnet. Bei einem Median von ₩235.000 kommen rund 12% auf die mediane Miete obendrauf; kalkulieren Sie Ihr Budget deshalb mit der Summe, nicht mit der ausgeschriebenen Miete.
Miete nach Bezirk
Die Miete streut nach Bezirk weit stärker als nach Wohnungsgröße. Median der Monatsmiete unter den hier inserierten Officetel, für Bezirke mit drei oder mehr Inseraten:
| Bezirk | Inserate | Median der Miete |
|---|---|---|
| Mapo-gu (마포구) | 18 | ₩1.165.000 |
| Gangnam-gu (강남구) | 14 | ₩5.000.000 |
| Seocho-gu (서초구) | 14 | ₩3.200.000 |
| Geumcheon-gu (금천구) | 4 | ₩1.765.000 |
| Seongnam Sujeong-gu (성남시 수정구) | 4 | ₩1.297.000 |
| Gangbuk-gu (강북구) | 3 | ₩1.662.000 |
| Hwaseong Dongtan-gu (화성시 동탄구) | 3 | ₩3.000.000 |
Gangnam und Seocho tragen bei gleichem Objekttyp einen deutlichen Aufschlag. In Mapo — Hongdae, Gongdeok, Sangam — reicht dasselbe Budget am weitesten, ohne die direkte U-Bahn-Linie ins Zentrum aufzugeben; Geumcheon-gu und Gangbuk-gu sind die nächstgünstigen Bezirke in Seoul.
Wolse statt Jeonse
Jedes hier inserierte Officetel wird als Wolse vermietet: eine rückzahlbare Kaution plus Monatsmiete. Für Ausländerinnen und Ausländer ist das in zweierlei Hinsicht wichtig.
Erstens ist die Kaution um eine Größenordnung kleiner als beim Jeonse. Eine mediane Kaution von ₩20.000.000 ist ein echter Betrag, doch eine Jeonse-Kaution für eine vergleichbare Wohnung geht regelmäßig in die Hunderte Millionen Won.
Zweitens lassen sich Kaution und Miete gegeneinander verschieben. Vermieter senken häufig die Monatsmiete, wenn Sie die Kaution erhöhen, und umgekehrt — das Umrechnungsverhältnis ist verhandelbar, und es lohnt sich, direkt danach zu fragen, wenn Ihre Lage das eine oder das andere begünstigt.
Vor der Unterschrift
- Klären Sie, ob die Einheit für Wohnzwecke eingetragen ist. Officetel können für gewerbliche (업무용) oder für Wohnnutzung (주거용) eingetragen sein. Die Eintragung entscheidet mit darüber, ob Sie sich unter der Adresse anmelden können, und hat steuerliche Folgen für den Eigentümer. Fragen Sie, welche Eintragung vorliegt.
- Prüfen Sie, ob die Kaution geschützt ist. Gleichen Sie ab, ob der Eigentümer im Grundbuchauszug (등기부등본) mit der unterzeichnenden Person übereinstimmt, und fragen Sie Ihren Makler nach der Datumsbestätigung (확정일자) und der Anmeldung beim Einzug, um Ihren Anspruch auf die Kaution zu sichern.
- Lassen Sie sich die Nebenkosten schriftlich geben, einschließlich dessen, was sie genau abdecken. Was „inbegriffen“ ist, unterscheidet sich von Gebäude zu Gebäude.
- Fragen Sie, was bleibt. Officetel werden oft mit eingebauten Geräten vermietet, doch „möbliert“ ist nicht standardisiert.
Jedes Inserat auf dieser Seite stammt von einem geprüften Makler, Bauträger oder Eigentümer.
Häufig gestellte Fragen
Was kostet ein Officetel zur Miete in Seoul?
Über die 71 bei Seoul Homes zur Miete inserierten Officetel (Stand 2026-10-14) liegt der Median bei ₩1.900.000 im Monat und einer Kaution von ₩20.000.000; die mittleren 50% liegen zwischen ₩1.309.000 und ₩3.500.000. Rechnen Sie zusätzlich mit Nebenkosten: Ihr Median liegt bei etwa ₩235.000 im Monat. Am meisten zählt der Bezirk: Der Median in Mapo-gu liegt bei ₩1.165.000, in Gangnam-gu bei ₩5.000.000.
Können Ausländerinnen und Ausländer ein Officetel in Seoul mieten?
Ja. Für die Miete eines Officetel gibt es keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit. In der Regel benötigen Sie Ihren Reisepass, Ihren Ausländerausweis (ARC), falls Sie bereits einen haben, und die Mittel für die Kaution. Manche Vermieter verlangen einen Beschäftigungsnachweis oder einen Bürgen; Makler, die regelmäßig mit Ausländern arbeiten, können Sie zu Eigentümern lenken, die das nicht tun.
Was ist der Unterschied zwischen einem Officetel und einem Apartment?
Ein Officetel ist ein gemischt genutztes Gebäude, das nach dem koreanischen Baurecht als Gewerbeeinrichtung eingetragen ist, in der gewohnt werden darf — typischerweise vom Studio bis zur Wohnung mit einem Schlafzimmer, in einem bewirtschafteten Hochhaus mit Sicherheitsdienst und Aufzügen. Ein koreanisches Apartment (아파트) liegt in einer eigens für Wohnzwecke errichteten Wohnanlage, ist meist größer und stärker auf Familien ausgerichtet und wird weit häufiger als Jeonse vermietet. Officetel sind kleiner, mit weniger Startkapital zugänglich und viel häufiger als Wolse zu haben.
Brauche ich eine Jeonse-Kaution, um ein Officetel zu mieten?
So gut wie nie. Jedes hier inserierte Officetel wird als Wolse vermietet: eine rückzahlbare Kaution plus Monatsmiete. Die mediane Kaution liegt bei ₩20.000.000, während Jeonse-Kautionen für vergleichbare Wohnungen häufig in die Hunderte Millionen Won gehen.
Sind die Nebenkosten in der Miete enthalten?
Nein. Beim Officetel werden die Nebenkosten (관리비) separat berechnet und sind ungewöhnlich hoch, weil sie Gebäudeverwaltung, Sicherheitsdienst und oft auch Heizung und Wasser bündeln. Der Median dieser Inserate liegt bei etwa ₩235.000 im Monat. Lassen Sie sich Betrag und Umfang vor der Unterschrift immer schriftlich geben.