Mietkosten in Seoul: Kautionen, Gebühren & monatliche Kosten

Die Miete für ein Officetel oder eine Wohnung in Seoul kostet in der Regel ₩500.000–₩1.500.000 pro Monat (Wolse/Monatsmiete) plus eine Kaution von ₩5–50 Mio., oder eine große, voll rückzahlbare Jeonse-Kaution von ₩100–500 Mio.+ ganz ohne Monatsmiete. Zusätzlich zur Miete zahlen Sie eine Verwaltungsgebühr (관리비) (₩80.000–₩250.000/Monat) und eine einmalige, gesetzlich gedeckelte Maklergebühr von 0,3–0,8 % des Vertragswerts. Für die Miete als Ausländer ist keine Genehmigung erforderlich.

Einmalig vs. laufend

Beim Mieten zahlen Sie manche Kosten einmalig, andere monatlich:

Einmalig: die Kaution, die erste Monatsmiete und die Maklergebühr.
Laufend: die Monatsmiete, die Verwaltungsgebühr (관리비) und die Nebenkosten.

Die Kaution (보증금)

Ihre Kaution (보증금) ist am Ende des Mietverhältnisses voll rückzahlbar. Die Höhe hängt von der Mietart ab: Wolse nutzt eine kleinere Kaution (oft einige Millionen bis zehn Millionen Won) plus Monatsmiete, während Jeonse eine sehr große Kaution nutzt — oft 50–80 % des Immobilienwerts — ganz ohne Monatsmiete. Egal, wofür Sie sich entscheiden: Schützen Sie die Kaution mit 전입신고 (Ummeldung) und 확정일자 (bestätigtes Datum) beim Einzug (siehe unseren Jeonse-vs-Wolse-Leitfaden).

Monatsmiete und Verwaltungsgebühr (관리비)

Dies sind zwei getrennte monatliche Kosten. Zusätzlich zur Miete zahlen Sie 관리비, eine Gebäudeverwaltungsgebühr, die Instandhaltung und manchmal Wasser, Internet, Heizung oder Reinigung abdeckt. Officetels haben oft eine höhere 관리비 als Wohnungen, da sie über gemeinschaftliche Einrichtungen und Sicherheitsdienste verfügen — fragen Sie daher immer genau nach, was enthalten ist, bevor Sie unterschreiben.

Die Makler-/Vermittlungsgebühr (중개보수)

Eine einmalige Gebühr an den lizenzierten Makler, gesetzlich gedeckelt nach dem Gesetz über lizenzierte Immobilienmakler. Als grober Richtwert liegt der Deckel für eine Miete bei etwa 0,3–0,4 % des Transaktionswerts und für einen Kauf je nach Preis bei bis zu 0,4–0,7 %. Die genaue Zahl wird innerhalb des gesetzlichen Deckels vereinbart — fragen Sie also vorab Ihren Makler danach.

Nebenkosten

Strom, Gas, Wasser und Internet — einige davon können bereits in Ihrer 관리비 enthalten sein, andere werden separat abgerechnet. Klären Sie, was 관리비 abdeckt, und planen Sie dann einen monatlichen Betrag für den Rest ein.

Eine einfache Budget-Checkliste

Kaution (rückzahlbar)
Erste Monatsmiete
Maklergebühr (einmalig, gedeckelt)
Jeden Monat: Miete + 관리비 + Nebenkosten
Bei Jeonse: Kautionsversicherung in Betracht ziehen

Was ist mit Kaufen?

Beim Kauf kommen Erwerbssteuer, Eintragungs- und Notariatsgebühren, die (gedeckelte) Maklergebühr sowie laufende Grundsteuern hinzu — und in Seoul zusätzlich die Grundstücksübertragungsgenehmigung für Ausländer. Siehe unseren Leitfaden zum Immobilienkauf in Seoul als Ausländer.

Wie Seoul Homes hilft

Jedes Inserat zeigt den Preis und, sofern verfügbar, die 관리비, und Ihr verifizierter, englischsprachiger Makler nennt Ihnen die Gesamtsumme — Kaution, Miete und Gebühren — bevor Sie sich entscheiden. Durchsuchen Sie die Angebote oder senden Sie eine Anfrage, um loszulegen.

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Häufig gestellte Fragen

Was sind die einmaligen Kosten beim Mieten in Seoul?

Einmalig zahlen Sie die Kaution, die erste Monatsmiete und eine gesetzlich gedeckelte Maklergebühr. Danach bestehen Ihre monatlichen Kosten aus Miete, der 관리비-Verwaltungsgebühr und Nebenkosten.

Was ist 관리비, und ist es in der Miete enthalten?

관리비 ist eine separate monatliche Gebäudeverwaltungsgebühr, nicht Teil der Miete. Sie deckt Instandhaltung und manchmal Wasser, Internet oder Heizung ab. Officetels haben in der Regel eine höhere 관리비 als Wohnungen — klären Sie daher immer, was enthalten ist.

Wie hoch ist die Maklergebühr?

Die Maklergebühr ist gesetzlich gedeckelt. Als grober Richtwert liegt sie bei etwa 0,3–0,4 % des Transaktionswerts bei einer Miete und bei bis zu 0,4–0,7 % bei einem Kauf, je nach Preis. Die genaue Höhe wird innerhalb des Deckels vereinbart — fragen Sie vorab Ihren Makler.

Ist meine Mietkaution rückzahlbar?

Ja — die Kaution (보증금) ist am Ende des Mietverhältnisses voll rückzahlbar. Schützen Sie sie, indem Sie beim Einzug 전입신고 und 확정일자 erledigen, was ihr rechtliche Priorität verschafft.

Wie vergleichen sich die Kosten von Jeonse und Wolse?

Jeonse erfordert eine sehr große, rückzahlbare Kaution (oft 50–80 % des Immobilienwerts) und keine Monatsmiete. Wolse nutzt eine kleinere Kaution plus Monatsmiete. Bei Jeonse ist deutlich mehr Kapital im Voraus gebunden, bei Wolse verteilen sich die Kosten monatlich.

Welche zusätzlichen Kosten entstehen beim Kauf statt Mieten?

Beim Kauf kommen Erwerbssteuer, Eintragungs- und Notariatsgebühren, die gedeckelte Maklergebühr sowie laufende Grundsteuern hinzu — und in Seoul zusätzlich die Grundstücksübertragungsgenehmigung für Ausländer. Den vollständigen Überblick finden Sie in unserem Kaufleitfaden.

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