Wie viel kostet der Kauf einer Immobilie in Seoul?

Was eine Wohnung tatsächlich kostet

Die Immobilienpreise in Seoul variieren stark je nach Bezirk und Immobilientyp, aber als stadtweiter Richtwert gilt (KB부동산, Q1 2026, ungefähr):

• Durchschnittlicher Verkaufspreis einer Wohnung: etwa ₩1,2 Milliarden (≈870.000 $)
• Durchschnittspreis pro Pyeong (3,3 ㎡): etwa ₩45 Millionen
• Durchschnittliche Jeonse-Kaution (Einmalkaution): etwa ₩620 Millionen

Dies sind stadtweite Durchschnittswerte — ein kleines Officetel in einem Außenbezirk kostet nur einen Bruchteil davon, während eine große Wohnung in Gangnam ein Vielfaches kostet. Aktuelle, listungsbasierte Medianwerte für jeden Bezirk finden Sie im Seoul-Immobilienpreis-Leitfaden.

Die einmaligen Kosten im Überblick

Für Käufer einer einzelnen Wohnimmobilie sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis Folgendes einplanen:

• Erwerbssteuer (취득세) + Zusatzsteuern — etwa 1,1 % des Preises bis ₩600 Mio., steigend auf ~3,3–3,5 % über ₩900 Mio.
• Makler-/Vermittlungsgebühr (중개보수) — gedeckelt bei 0,4–0,7 % je nach Preisklasse (siehe unten).
• Eintragungsgebühr + Notariatsdienstleister (법무사) — einige hunderttausend Won (optional, aber üblich).
• Nationale Wohnungsbau-Anleihe (국민주택채권) — gering; die meisten Käufer verkaufen sie sofort mit einem kleinen Verlust weiter.
• Stempelsteuer (인지세) — ₩150.000 bei einem Vertrag zwischen ₩100 Mio.–1 Mrd.; eine Immobilie ≤₩100 Mio. ist befreit.

Hinweis — die Zahlen gelten Stand 2026. Zuschläge zur Erwerbssteuer und Schwellenwerte ändern sich mit der Politik, bestätigen Sie daher den genauen Satz für Ihre Preisklasse und die Anzahl Ihrer Immobilien mit Ihrem Makler oder einem 법무사, bevor Sie sich verbindlich festlegen.

Erwerbssteuer (취득세) — Ihr größter Kostenpunkt

Korea erhebt beim Kauf eine einmalige Erwerbssteuer. Seit 2011 ist darin bereits die frühere Eintragungssteuer enthalten, sodass diese eine Zahlung sowohl den Erwerb als auch die Eintragung des Eigentums abdeckt. Für eine einzelne Wohnimmobilie gilt folgender Basissatz:

• 1 % bei Immobilien bis ₩600 Millionen (6억),
• ein gleitender Satz von 1 % → 3 % zwischen ₩600–900 Millionen (6억–9억),
• 3 % bei Immobilien über ₩900 Millionen (9억).

Zum Basissatz kommen zwei kleine Zusatzsteuern hinzu — die lokale Bildungssteuer (지방교육세) und, bei Immobilien über 85 ㎡, die Sondersteuer für ländliche Entwicklung (농어촌특별세). Zusammen ergeben sie einen Gesamtsatz von etwa 1,1 % für eine bescheidene Wohnung, ~3,3 % über ₩900 Mio. und ~3,5 % für eine große (>85 ㎡), hochpreisige Immobilie. Käufer mehrerer Immobilien und bestimmte regulierte Gebiete ("조정대상지역") zahlen deutlich höhere Sätze — wie viel genau, hängt von der aktuellen Politik ab, prüfen Sie dies vor dem Kauf.

Die Maklergebühr (중개보수) — gesetzlich gedeckelt

Die Maklergebühr ist eine einmalige, per Verordnung gedeckelte Kostenposition. Für den Kauf einer Wohnung in Seoul steigt der Höchstsatz mit dem Preis:

• unter ₩50 Mio. — 0,6 %
• ₩50 Mio. – ₩200 Mio. — 0,5 %
• ₩200 Mio. – ₩900 Mio. — 0,4 %
• ₩900 Mio. – ₩1,2 Mrd. — 0,5 %
• ₩1,2 Mrd. – ₩1,5 Mrd. — 0,6 %
• ab ₩1,5 Mrd. — 0,7 %

Der genaue Satz wird innerhalb des Deckels verhandelt, und Käufer und Verkäufer bezahlen jeweils ihren eigenen Makler. Fragen Sie Ihren Makler vor der Unterschrift nach der genauen Zahl.

Eintragung, Notariatsdienstleister, Anleihe und Stempelsteuer

• Eintragung: Die Kosten für die Eigentumseintragung sind bereits in der oben genannten Erwerbssteuer enthalten; Sie zahlen nur eine kleine Gerichtsgebühr.
• Notariatsdienstleister (법무사): Die meisten Käufer beauftragen einen für die Eintragung — Gebühr von einigen hunderttausend Won. Optional, aber für Ausländer empfehlenswert.
• Nationale Wohnungsbau-Anleihe (국민주택채권): Bei der Eintragung müssen Sie eine Staatsanleihe kaufen; die meisten Käufer verkaufen sie sofort weiter, sodass die tatsächlichen Kosten ein kleiner Abschlag sind, nicht der Nennwert der Anleihe.
• Stempelsteuer (인지세): ₩150.000 bei einem Vertrag über ₩100 Mio.–1 Mrd. (darüber mehr). Eine Immobilie mit einem Preis von ₩100 Millionen oder weniger ist befreit.

Kauf als Ausländer: Genehmigungspflicht und Formalitäten

Ja, aber für eine Wohnimmobilie in Seoul brauchen Sie zuerst eine Genehmigung. Seit August 2025 sind ganz Seoul sowie der Großteil von Gyeonggi und Incheon Genehmigungszonen für Grundstücksgeschäfte von Ausländern; 2026 wurde die Ausweisung verlängert. Wenn Ausländer dort Wohneigentum kaufen:

• Genehmigung vor der Unterschrift. Sie wird beim Bezirksamt (구청) beantragt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Ein ohne Genehmigung unterschriebener Vertrag ist rechtlich unwirksam.
• Welche Immobilien. Wohnungen (아파트), freistehende Häuser (단독주택), Mehrfamilienhäuser (다가구) und Villen (연립·다세대).
• Selbstnutzung ist Pflicht. Sie müssen innerhalb von vier Monaten nach der Genehmigung einziehen und zwei Jahre dort wohnen. Ein Kauf, um zu vermieten oder leer stehen zu lassen, ist nicht erlaubt.
• Finanzierung und Visum. Im Antrag geben Sie die Herkunft der Mittel an, auch Geld aus dem Ausland, sowie Ihren Visumtyp.

Mieten ist nicht betroffen: Ausländer mieten ohne Genehmigung per Jeonse (전세) oder Wolse (월세). Die Regeln werden jedes Jahr überprüft; Ihr Makler klärt vor einem Angebot, was aktuell gilt.

Mehr dazu: Können Ausländer Immobilien in Seoul kaufen?

Die Kosten oben beruhen auf den Standardsätzen; Ihr 법무사 prüft vor der Unterschrift, welcher Satz für Sie gilt. Der Rest ist Papierkram:

• Geldtransfer nach Korea: Die eingehenden Gelder müssen gemäß dem Devisentransaktionsgesetz (Foreign Exchange Transaction Act) gemeldet werden (Ihre Bank übernimmt dies).
• Transaktionsmeldung: Der Kauf wird beim örtlichen 시군구-Amt gemeldet (innerhalb von ~30 Tagen) — Standard für alle Käufer.
• Eigentumseintragung: Nicht ansässige Ausländer erhalten eine 부동산등기용등록번호 (Immobilien-Registrierungsnummer) zur Eintragung des Eigentums; Ansässige nutzen ihre Alien Registration Number.

Ihr verifizierter Makler und ein 법무사 übernehmen jeden dieser Schritte für Sie.

Nach dem Kauf — die laufenden Kosten

• Grundsteuer (재산세): eine moderate jährliche Steuer auf den festgestellten Wert der Immobilie, jeweils im Juli und September fällig.
• Umfassende Grundsteuer (종합부동산세): eine zusätzliche nationale Steuer nur auf hochwertige Immobilienbestände (eine einzelne Wohnimmobilie ist bis zu einem hohen Schwellenwert befreit), sodass die meisten Einzelhaus-Eigentümer sie nie zahlen.
• Verwaltungsgebühr (관리비): die monatliche Gebäudeverwaltungsgebühr — bei Officetels in der Regel höher als bei Wohnungen. Siehe Mietkosten in Seoul für Details zu 관리비.

Wie Seoul Homes hilft

Jedes Inserat zeigt den Preis, und Ihr verifizierter Makler nennt Ihnen die Gesamtsumme — Erwerbssteuer, gedeckelte Gebühr, Eintragung und die Formalitäten für Ausländer — bevor Sie sich entscheiden. Lesen Sie Können Ausländer in Seoul Immobilien kaufen?, vergleichen Sie Jeonse, Wolse und Kauf oder durchsuchen Sie Wohnungen zum Verkauf.