Können Ausländer in Korea Immobilien kaufen? Regeln für 2026

Die kurze Antwort

Ausländer können in Südkorea, auch in Seoul, legal Immobilien mit vollen Eigentumsrechten besitzen. Was sich 2025 geändert hat, ist wie man in Seoul eine Wohnung kauft: Die meisten Wohnimmobilienkäufe erfordern nun eine Grundstücksübertragungsgenehmigung (land-transaction permit) vom zuständigen Bezirksamt (gu), bevor der Vertrag unterschrieben wird, und die Genehmigung ist mit der Pflicht verbunden, tatsächlich in der Immobilie zu wohnen. Mieten ist davon nicht betroffen, und Officetels fallen größtenteils nicht unter die neue Regel.

Was sich im August 2025 geändert hat

Um Spekulation einzudämmen, hat Koreas Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr (MOLIT) alle 25 Bezirke Seouls — zusammen mit 23 Städten und Landkreisen in der Provinz Gyeonggi und sieben Bezirken in Incheon — mit Wirkung von Ende August 2025 zu Genehmigungszonen für Grundstücksgeschäfte mit Ausländern erklärt.

Innerhalb dieser Zonen muss ein ausländischer Käufer eine Grundstücksübertragungsgenehmigung beim zuständigen Bezirksamt beantragen und erhalten, bevor er einen Kaufvertrag für eine Wohnimmobilie unterschreibt. Im Rahmen des Antrags reicht man einen Finanzierungsplan ein, der zeigt, woher das Geld stammt — zum Beispiel Auslandsdarlehen, Einlagen bei ausländischen Banken und die beteiligten Finanzinstitute.

Für wen die Genehmigung gilt

Die Pflicht richtet sich danach, wo sich die Immobilie befindet, nicht nach Ihrem Visum. In einer Genehmigungszone werden alle Käufer von Wohnimmobilien gleich behandelt — koreanische Staatsbürger, ausländische Einwohner mit ARC (Alien Registration Card), nicht ansässige Ausländer und ausländische Unternehmen. Der Besitz eines F-2-Visums (Aufenthalt) oder F-5-Visums (unbefristeter Aufenthalt) befreit Sie nicht von dieser Pflicht. Wenn Sie irgendwo in Seoul eine Wohnung kaufen möchten, rechnen Sie mit der Genehmigungspflicht.

Die Wohnsitzpflicht (4 Monate / 2 Jahre)

Eine Genehmigung zum Kauf einer Wohnung in Seoul ist eine Nutzungsgenehmigung: Nach der Erteilung müssen Sie innerhalb von vier Monaten in die Immobilie einziehen und mindestens zwei Jahre dort wohnen. In der Praxis richtet sich die Regel an Menschen, die tatsächlich in der Wohnung leben werden, nicht an Kapitalanleger, die vermieten wollen. Wenn Sie die Einzugs- und Wohnsitzpflicht nicht erfüllen können, ist eine gewöhnliche Wohnung oder ein Haus in Seoul derzeit möglicherweise kein realistischer Kauf für Sie.

Die Officetel-Ausnahme

Dies ist die wichtigste Ausnahme für ausländische Käufer in Seoul. Ein Officetel (오피스텔) ist rechtlich als gewerblich genutzte Einrichtung (업무시설) eingestuft, nicht als Wohnraum — daher fallen Officetels in der Regel nicht unter die Genehmigungspflicht für ausländische Käufer von Wohnimmobilien. Das macht sie zu einer der wenigen wohnraumähnlichen Immobilien, die ein Ausländer in der Hauptstadt weiterhin ohne Genehmigung und ohne die zweijährige Wohnsitzpflicht kaufen kann. Da die Einstufung davon abhängen kann, wie eine bestimmte Einheit registriert und genutzt wird, sollten Sie den Status eines konkreten Officetels vor dem Kauf mit Ihrem Makler klären.

Was sonst noch ausgenommen ist

• Immobilien außerhalb der Genehmigungszonen — in Städten wie Busan, Daegu oder auf der Insel Jeju gilt weiterhin das ältere, einfachere System: keine vorherige Genehmigung nötig, aber Sie müssen den Kauf innerhalb von 60 Tagen nach Vertragsunterzeichnung beim zuständigen Bezirksamt melden.
• Erbschaften, Schenkungen und Käufe bei Gerichtsversteigerungen sind in der Regel von der Genehmigungspflicht ausgenommen.
• Mieten — Jeonse- und Wolse-Mietverhältnisse sind davon überhaupt nicht betroffen.

So kaufen Sie als Ausländer eine Wohnung in Seoul — Schritt für Schritt

1. Unterlagen vorbereiten — Reisepass, Alien Registration Card (falls vorhanden) und ein koreanisches Bankkonto. Auch Nicht-Ansässige können kaufen, aber ein lokales Konto erleichtert Zahlungs- und Steuerschritte erheblich.
2. Immobilie finden und die Konditionen mit dem Verkäufer über einen lizenzierten Makler (gongin-junggaesa, 공인중개사) vereinbaren.
3. Grundstücksübertragungsgenehmigung beantragen beim Bezirksamt (gu), einschließlich Ihres Finanzierungsplans. Ihr Makler oder ein Rechtsexperte übernimmt dies in der Regel.
4. Vertrag unterschreiben, sobald die Genehmigung erteilt wurde, und die Anzahlung leisten (üblicherweise etwa 10 %).
5. Transaktion melden gemäß dem Real Estate Transaction Report Act und, falls erforderlich, die Meldung für ausländischen Erwerb vervollständigen.
6. Erwerbssteuer zahlen und Eintragung des Eigentums beim Grundbuchamt vornehmen, dann die Restzahlung zum Abschlussdatum leisten.
7. Innerhalb von vier Monaten einziehen und die Immobilie wie von der Genehmigung gefordert mindestens zwei Jahre lang als Wohnsitz nutzen.

Einzuplanende Kosten

Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Sie Erwerbssteuer, Gebühren für Eintragung und Notariatsdienstleister (법무사), die Maklerprovision sowie laufende Steuern (Grundsteuer und bei höherwertigen oder mehreren Immobilien die umfassende Grundsteuer) einplanen. Die Sätze hängen vom Preis, der Immobilienart und der Anzahl Ihrer Immobilien ab — fragen Sie daher Ihren Makler oder einen Steuerberater nach einer für Ihren Kauf konkreten Zahl.

Lieber mieten?

Wenn die Wohnsitzpflicht nicht zu Ihren Plänen passt, ist Mieten unkompliziert und genehmigungsfrei. Die meisten Ausländer beginnen mit Jeonse (eine große, voll rückzahlbare Einmalkaution ohne monatliche Miete) oder Wolse (eine kleinere Kaution plus monatliche Miete).

Wie Seoul Homes hilft

Jedes Seoul-Homes-Inserat wird von einem verifizierten, englischsprachigen Makler betreut, der Ihnen den Genehmigungsprozess erklärt, Ihnen sagt, ob eine bestimmte Einheit betroffen ist, Besichtigungen organisiert (auch Videotouren aus dem Ausland) und Sie durch Vertrag, Steuern und Eintragung begleitet. Durchsuchen Sie die Angebote oder senden Sie eine Anfrage, um loszulegen.

Kaufen außerhalb Seouls — die landesweiten Regeln

Der größte Teil dieser Seite beschreibt eine Regelung, die für Seoul gilt. Landesweit ist das Bild einfacher: Nirgends in Südkorea gibt es ein pauschales Verbot ausländischen Eigentums, und ausländische Käufer können auf den eigenen Namen im Grundbuch stehen, unabhängig davon, ob sie in Korea leben.

Wo immer Sie kaufen, gelten zwei Anforderungen. Erstens wird der Erwerb angezeigt — bei der zuständigen Bezirksverwaltung; das übernehmen üblicherweise Ihre Maklerin und ein 법무사 (Rechtspfleger) im Rahmen der Abwicklung. Zweitens benötigen manche Gebiete eine vorherige Genehmigung: Grundstücke in einer Genehmigungszone für Grundstücksgeschäfte (토지거래허가구역) sowie in Militär-, Sicherheits-, Kulturerbe- oder Naturschutzgebieten müssen vor dem Erwerb durch ausländische Käufer freigegeben werden. Solche Ausweisungen ändern sich, prüfen Sie daher den Status der konkreten Immobilie vor dem Abschluss.

In der Praxis erfordert eine Wohnung in Busan, Incheon oder Daegu weniger Verfahren als derselbe Kauf innerhalb einer Seouler Genehmigungszone. Grundstücke hingegen verdienen überall — auch auf Jeju — mehr Prüfung als eine Wohnung, weil Ausweisung, Bebauungsgrenzen und Wegerechte von Parzelle zu Parzelle variieren. Lassen Sie sich von einer zugelassenen Maklerin die Grundstückskategorie und etwaige Ausweisungen schriftlich bestätigen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.