Sie haben ein Inserat auf Naver gefunden — was steht da eigentlich?
Wenn Sie unseren Leitfaden zur Nutzung von Naver Real Estate gelesen haben, können Sie bereits Inserate finden. Das nächste Problem ist größer: Ein echtes 네이버 부동산-Inserat ist eine Wand aus koreanischen Abkürzungen — Vertragsarten-Codes, ein Preisblock mit zwei statt einer Zahl, und Grundriss-Abkürzungen, die eine Browser-Übersetzung nicht überstehen. Makler gehen davon aus, dass Sie es lesen können. Hier erfahren Sie, was jeder Teil tatsächlich bedeutet — Stück für Stück an einem echten Inserat erklärt.
Schritt 1: Das Vertragsarten-Tag
Jedes Inserat beginnt mit einem von drei Tags, und dieses eine Wort verändert, wie der gesamte Preisblock darunter funktioniert:
- 매매 (maemae) — Verkauf, vollständiger Erwerb.
- 전세 (jeonse) — eine Pauschalkaution, die bei Auszug vollständig zurückerstattet wird, keine monatliche Miete.
- 월세 (wolse) — eine kleinere Kaution plus monatliche Miete, ähnlich einem westlichen Mietvertrag.
Das sind keine austauschbaren Bezeichnungen — es sind unterschiedliche Finanzprodukte mit unterschiedlicher Rechnung. Wenn Sie noch nicht wissen, welches zu Ihrer Situation passt, erklärt unser Leitfaden zu jeonse vs. wolse die Abwägung.
Schritt 2: Den Preisblock lesen
Bei 전세 sehen Sie eine einzelne Zahl — das ist die vollständig rückerstattbare Kaution. Bei 월세 sehen Sie zwei durch einen Schrägstrich getrennte Zahlen, wie 1000/70: Die erste ist die Kaution in 만원 (Einheiten von 10.000 KRW, also 1000 = 10.000.000 KRW), die zweite ist die Monatsmiete in derselben Einheit. Verwechseln Sie die Einheiten, wirkt eine "70" wie 70 Won statt 700.000 — der häufigste Lesefehler von Ausländern.
Achten Sie auf eine Zeile mit 융자 (yungja) — das bedeutet, die Einheit hat einen bestehenden Kredit oder ein Pfandrecht aus der eigenen Hypothek des Vermieters. Das ist nicht automatisch ein Warnsignal, ändert aber, wie Ihre Kaution im Falle eines Zahlungsausfalls des Vermieters geschützt ist. Überspringen Sie diese Zeile nicht — lassen Sie sich den Betrag von Ihrem Makler erklären, bevor Sie sich auf etwas festlegen.
Schritt 3: 관리비 — die Zeile, die nie im Hauptpreis enthalten ist
관리비 (gwallibi) ist eine monatliche Nebenkostenpauschale, separat von der Miete berechnet, die Dinge wie Strom in Gemeinschaftsbereichen, Reinigung und Gebäudesicherheit abdeckt. Sie ist nicht optional und nicht in der Hauptzahl enthalten — ein "günstiges" Inserat mit hohem 관리비 kann am Ende teurer sein als eines mit etwas höherem Preis, aber ohne. Fragen Sie immer, was enthalten ist: manche Gebäude bündeln Internet und Wasser in 관리비, andere berechnen diese separat zusätzlich.
Schritt 4: Die Grundriss-Zeile
Meist sehen Sie etwas wie 1.5룸 · 25㎡ (전용) · 1욕실. Aufgeschlüsselt:
- 룸 (Zimmeranzahl) — "1.5룸" bedeutet ein Hauptzimmer plus eine kleine abgetrennte Nische, üblich in Officetels.
- ㎡ (전용면적 vs 공급면적) — die größte Verwirrungsquelle für Ausländer. 전용면적 (jeonyong myeonjeok) ist die nutzbare Fläche innerhalb der Wände Ihrer Einheit. 공급면적 (gongeup myeonjeok) umfasst Ihren Anteil an Fluren, Treppenhäusern und anderen Gemeinschaftsflächen. Dieselbe Wohnung kann je nach verwendeter Angabe mit sehr unterschiedlichen Quadratmeterzahlen beworben werden — prüfen Sie immer, welche Zahl Sie gerade sehen, bevor Sie zwei Einheiten vergleichen.
- 욕실 (Badezimmeranzahl) — meist nur eines in Officetels und Studios, mehr in Villen und Apartments.
Schritt 5: Was das Gebäudetyp-Tag Ihnen sagt
Jedes Inserat ist mit einem Gebäudetyp getaggt, und es lohnt sich zu wissen, was Sie da eigentlich mieten, bevor Sie es besichtigen:
- 오피스텔 (Officetel) — eine Studio/Ein-Zimmer-Hybridwohnung, zoniert für Wohnen und Arbeiten, meist die ausländerfreundlichste Option, um sie ungesehen zu mieten.
- 아파트 (Apartment) — eine Einheit in einer großen, verwalteten Wohnanlage — mehr Platz und Ausstattung, aber Vermieter wünschen eher einen koreanischsprachigen Bürgen oder Mitunterzeichner.
- 빌라 (Villa) — ein niedriges Mehrfamilienhaus, mehr Platz fürs Geld als ein Officetel oder Apartment, aber weniger standardisierte Hausverwaltung.
Schritt 6: Bevor Sie den Makler kontaktieren
Zwei Dinge lohnt es sich zu prüfen, bevor Sie auf ein Inserat antworten — nicht erst, nachdem Sie sich bereits zu einer Besichtigung verpflichtet haben:
- Fragen Sie, ob die Einheit für 전입신고 (Wohnsitzanmeldung) geeignet ist — manche Officetels und Kurzzeitunterkünfte sind es nicht, und das beeinflusst Ihre rechtlichen Mieterschutzrechte.
- Lassen Sie sich das 등기부등본 (Grundbuchauszug) zeigen, bevor Sie eine Kaution überweisen — er zeigt bestehende Pfandrechte und bestätigt, dass die Person, mit der Sie es zu tun haben, die Einheit tatsächlich besitzt. Unsere Checkliste zur Jeonse-Betrugsprävention geht darauf genauer ein.
Oder überspringen Sie das Entschlüsseln ganz
Jedes Inserat bei Seoul Homes ist bereits übersetzt, mit 전용면적 und 관리비 als separaten Feldern statt versteckt in einem koreanischen Absatz — und zu jedem Inserat gehört ein Makler, der bereits auf Englisch kommunizieren kann. Durchsuchen Sie verifizierte Mietwohnungen in Seoul, ohne eine einzige Zeile selbst entschlüsseln zu müssen.