チョンセ・ウォルセ・購入：ソウルで家に住む方法

ひと目でわかる3つの選択肢

• チョンセ（전세）：返還される多額の保証金を1回にまとめて預ける方式です（保証金は住宅価格の50-60%になることが多い）。月々の家賃はかかりません。保証金は契約終了時に全額返還されます。
• ウォルセ（월세）：比較的少額の保証金（보증금）に加えて、月々の家賃を支払う方式です。多くの国で一般的な賃貸に最も近い形です。
• 購入（매매）：完全な所有です。現在のソウルでは、外国人が住宅を購入する際に土地取引許可が必要になります。詳しくは外国人がソウルで不動産を購入するためのガイドをご覧ください。

チョンセの仕組み

チョンセ契約では、まとまった保証金を一度に貸主へ預け、月々の家賃は一切支払いません。貸主は契約期間中そのお金を預かって運用し、契約が終わると（通常2年後）保証金を全額返還します。毎月の住居費がかからないことが最大の魅力です。その反面、最初に非常に大きな額の現金が必要で、しかも貸主が全額をきちんと返してくれると信頼するしかありません。

チョンセのリスクと、保証金を守る方法

これは外国人の入居者にとって特に重要なポイントです。まれに、貸主が保証金を返還できないケースがあります。たとえば物件に多額の抵当権が設定されている場合や、物件の価値が下がった場合です。次の対策で身を守りましょう。

• 入居したその日に手続きをしましょう。 入居後すぐに、区庁で転入届（전입신고）を提出し、確定日付（확정일자）を受けてください。この二つがそろうことで、万一物件が競売にかけられた場合でも、あなたの保証金に法的な優先順位が認められます。
• 保証保険に加入しましょう。 住宅都市保証公社（HUG）などが提供するチョンセ保証保険（전세보증보험）に加入しておけば、貸主が保証金を返せなくなった場合でも、保証金が支払われます。
• 契約前に登記簿を確認しましょう。 署名する前に、物件の登記簿謄本（등기부등본）で既存の抵当権や差押えがないかを確認してください。

Seoul Homes の認定仲介業者が、外国人入居者の方にこれらの手続きを一つひとつご案内します。

ウォルセの仕組み

ウォルセは、比較的少額の保証金に月々の家賃を組み合わせた方式です。始めやすく、毎月の支出も見通しやすく、保証金のリスクもはるかに小さくて済みます。韓国に来たばかりの方や学生、短期滞在の方によく選ばれています。よく見られる中間型が半チョンセ（반전세）です。通常のウォルセより多めの保証金を預ける代わりに月々の家賃が安くなり、チョンセとウォルセの中間に位置します。

購入

購入すれば、完全な所有権と長期的な安定が得られます。2025年以降、ソウルで住宅を購入する外国人は原則として土地取引許可が必要で、購入した物件に自ら住まなければなりません。ただし、オフィステルはおおむね対象外です。全体像については購入ガイドをご覧ください。

どれを選ぶべき？

• 韓国に来たばかり、滞在期間が短い、または手元資金が限られている → ウォルセ。最も始めやすく、リスクも最も低い方法です。
• まとまった資金があり、2年以上滞在する予定で、毎月の住居費をなくしたい → チョンセ。ただし、保証金を守る対策をすべて整えたうえで選びましょう。
• 長期的に定住する予定で、居住要件を満たせる → 購入を検討しましょう（居住用の許可が不要なオフィステルという選択肢もあります）。

韓国の賃貸契約の基本

賃貸契約の期間は通常2年で、韓国の法律は入居者を手厚く保護しています。たとえば契約の更新を求める権利や、家賃の値上げ幅の上限などです。転入届（전입신고）と確定日付（확정일자）の手続きは必ず済ませ、公認仲介士（공인중개사）を利用してください。仲介手数料の上限は、自治体の条例で定められています。

Seoul Homes でできること

掲載物件はすべて、認定された不動産仲介業者、デベロッパー、または物件オーナーによるものです。仲介業者は、個々の物件についてチョンセとウォルセの違いを説明し、保証金を守るための手続きを整え、登記簿を確認し、契約まで対応します。安心して選んでいただけます。まずは物件を探すか、お問い合わせを送ってみてください。