ソウルで不動産を購入するには、どのくらいのコストがかかりますか？

住宅の実際の価格

ソウルの住宅価格は地区や物件の種類によって大きく異なりますが、市全体の目安（KB不動産の月次調査、2026年8月）は次のとおりです。

• マンションの平均売却価格： 約₩1.6B
• マンションの売却価格の中央値： 約₩1.29B

これらは市全体の数値です。郊外の小さなオフィステルならこれよりずっと安く、江南の広いマンションならこの数倍になることもあります。全地区の最新の中央値はソウル住宅価格ガイドをご覧ください。

購入時に一度だけかかる費用の一覧

ほかに住宅を所有しない購入者の場合、物件価格に加えて次の費用を見込んでおきましょう。

• 取得税（취득세）＋付加税 — ₩600Mまでは価格の約1.1%、₩900Mを超えると約3.3～3.5%に上がります。
• 仲介手数料（중개보수） — 価格帯に応じて0.4～0.7%が上限です。
• 登記申請＋司法書士（법무사） — 数十万ウォン（任意ですが、依頼するのが一般的です）。
• 国民住宅債券（국민주택채권） — 少額で、ほとんどの購入者はすぐに売却します。
• 印紙税（인지세） — ₩100M～1Bの契約で₩150,000です。₩100M以下の住宅は免除されます。

注意 — 数値は2026年時点のものです。取得税の加算税率や基準額は政策によって変わるため、契約を決める前に、ご自身の価格帯と所有住宅数に応じた正確な税率を不動産業者または司法書士にご確認ください。

取得税（취득세）— 最大の費用項目

韓国では、住宅を購入したときに一度だけ取得税がかかります。2011年からは旧来の登録税が取得税に含まれているため、この一度の支払いで取得と所有権の登記の両方がまかなわれます。ほかに住宅を所有しない場合の基本税率は次のとおりです。

• 価格が₩600M（6억）以下の住宅は1%
• ₩600M～900M（6억～9억）の住宅は1%→3%の段階的な税率
• 価格が₩900M（9억）を超える住宅は3%

基本税率に加えて、2つの少額の付加税があります。地方教育税（지방교육세）と、85㎡を超える住宅にかかる農漁村特別税（농어촌특별세）です。これらを合わせた合計税率は、小規模な住宅でおよそ1.1%、₩900M超で約3.3%、85㎡超の高額な住宅で約3.5%になります。すでに住宅を所有している方や、一部の規制地域（調整対象地域、「조정대상지역」）では、税率が大幅に高くなります。 具体的な税率は現行の政策によって決まるため、購入前にご確認ください。

仲介手数料（중개보수）— 法律で上限を設定

仲介手数料は一度だけかかる費用で、条例で上限が定められています。ソウルで住宅を購入する場合、上限料率は価格に応じて次のように変わります。

• ₩50M未満 — 0.6%
• ₩50M～₩200M — 0.5%
• ₩200M～₩900M — 0.4%
• ₩900M～₩1.2B — 0.5%
• ₩1.2B～₩1.5B — 0.6%
• ₩1.5B以上 — 0.7%

実際の手数料は上限の範囲内で交渉して決まり、買主と売主はそれぞれ自分の仲介業者に支払います。契約前に、仲介業者に正確な金額を確認しましょう。

登記、司法書士、債券、印紙税

• 登記： 所有権の登記費用は上記の取得税に含まれているため、支払うのは少額の裁判所への申請手数料だけです。
• 司法書士（법무사）： ほとんどの購入者は、登記手続きを司法書士に依頼します。手数料は数十万ウォンです。依頼は任意ですが、外国人の方にはおすすめします。
• 国民住宅債券（국민주택채권）： 登記の際に政府の債券を購入する必要があります。ほとんどの購入者はすぐに売却するため、実際の負担は債券の額面ではなく、売却時のわずかな差損です。
• 印紙税（인지세）： ₩100M～1Bの契約で₩150,000（それを超える場合はさらに高額）です。価格が₩100M以下の住宅は免除されます。

外国人の購入：許可のルールと手続き

はい。ただし、ソウルで住宅を購入するには事前の許可が必要です。2025年8月からソウル全域と京畿道・仁川の大部分が外国人土地取引許可区域に指定され、2026年には指定期間が延長されました。この区域で外国人が住宅を購入する場合は、次のルールが適用されます。

• 契約前に許可を取得。 物件所在地の区庁（구청）で許可を受けます。許可を得ずに結んだ契約は効力を持ちません。
• 対象となる住宅。 マンション（아파트）、一戸建て（단독주택）、多家口住宅（다가구）、ヴィラ（연립・다세대）。
• 実際に住む義務。 許可日から4か月以内に入居し、2年間実際に住む必要があります。賃貸に出す目的や、空き家のままにする目的での購入は認められません。
• 資金とビザの申告。 海外から持ち込む資金を含めた資金の出どころと、ビザの種類を申告します。

賃貸は対象外です。外国人も許可なしでチョンセ（전세）やウォルセ（월세）で借りられます。規則は毎年見直されるため、購入を申し込む前に不動産業者が最新の適用内容を確認します。

詳しくは外国人はソウルで不動産を購入できますか？をご覧ください。

上記の費用は標準税率にもとづいています。どの税率が適用されるかは、契約前に司法書士が確認します。残りは書類の手続きです。

• 資金の持ち込み： 海外から受け取る資金は外国為替取引法にもとづいて申告します（銀行が手続きを行います）。
• 取引の申告： 購入は所在地の市・郡・区庁に申告します（約30日以内）。すべての購入者に共通の手続きです。
• 所有権の登記： 非居住の外国人は、所有権を登記するために不動産登記用登録番号を取得します。国内に居住する外国人は外国人登録番号を使います。

これらの手続きは、認定を受けた不動産業者と司法書士がそれぞれ代行します。

購入後にかかる費用

• 財産税（재산세）： 住宅の評価額に対してかかる年税で、負担はそれほど大きくありません。毎年7月と9月に請求されます。
• 総合不動産税（종합부동산세）： 高額な不動産を保有する場合にのみかかる国税です（住宅を一つだけ所有する場合は、評価額が高い基準額を超えるまで非課税）。そのため、住宅を一つだけ所有する人のほとんどは支払うことがありません。
• 管理費（관리비）： 毎月の建物管理費で、一般にマンションよりオフィステルのほうが高めです。管理費の仕組みはソウルの賃貸コストをご覧ください。

Seoul Homesのサポート

すべての掲載物件に価格が表示され、認定を受けた不動産業者が、取得税、上限付きの仲介手数料、登記、外国人向けの書類手続きを含めた総額を、購入を決める前にお伝えします。外国人はソウルで不動産を購入できますか？をお読みいただくか、チョンセ・ウォルセ・購入を比較するか、売り出し中の物件をご覧ください。