外国人可以在韩国买房吗？2026 年规定

简短答案

外国人可以合法拥有韩国房地产,包括首尔,拥有完整所有权。2025年改变的是如何在首尔购买住宅:现在大多数住宅购买需要来自当地区(gu)办事处的土地交易许可在合同签订之前,且许可附带实际在该房产中居住的义务。租房不受影响,客房型公寓大多不受新规则约束。

2025年8月发生了什么

为了冷却投机,韩国国土、基础设施和运输部(MOLIT)指定首尔全部25个区 — 加上京畿道23个城市和县及仁川7个区 — 为外国人土地交易许可区,自2025年8月下旬生效。

在这些区内,外国买家必须在签订购买协议之前申请并从当地区办事处获得土地交易许可。作为申请的一部分,您提交显示资金来源的资金计划 — 例如海外贷款、外国银行存款及相关金融机构。

2026年发生了什么

• 2026年2月10日:需要申报的内容增加。 自该日起签订合同的外国买家,还须申报签证类型,以及是否在韩国有住址或已在韩居住183天以上。凭许可购买住房的,签约后办理交易申报时,还须一并提交资金计划及证明材料。这一点同样适用于韩国买家。资金计划表新增了海外存款、海外贷款和海外金融机构名称等栏目。
• 2026年8月20日:许可区延长。 国土部(MOLIT)将首都圈许可区在范围不变的情况下延长一年,至2027年8月25日。本页所述的许可和两年居住义务目前仍然有效。
• 2026年8月20日:外围岛屿。 同一天,包括郁陵岛和济州牛岛在内的353个外围岛屿被新指定为外国人取得土地前须获得许可的区域。

此类规定会随政府公告而变化。签约前,请向您的房产经纪人或区办事处确认现行要求。

许可适用于谁

该要求基于房产所在地,而不是您的签证。在许可区内,购买住宅的每个外国买家受到同样对待 — 持ARC的外国居民、非居民外国人和外国公司。持有F-2(居留)或F-5(永久居留)签证不让您豁免。如果您在首尔任何地方购买住宅,请计划获取许可。

居住义务(4个月/2年)

首尔购房许可是使用许可:获批后,您必须在四个月内搬入该房产并至少居住两年。实际上,该规则针对将实际居住在家中的人,而不是购房出租投资者。如果您无法满足搬入和居住义务,首尔的标准公寓或房屋现在可能不是现实的购买选择。

客房型公寓例外

这是外国人在首尔购买的最重要例外。客房型公寓(오피스텔)在法律上被分类为商业用途设施(업무시설),而非住房 — 所以客房型公寓通常不受住宅外国买家许可体系约束。这使其成为外国人在不需许可和两年居住义务的情况下仍能在首都购买的为数不多的住宅式房产之一。因为分类可能取决于具体单位如何注册和使用,请在承诺之前与您的房产经纪人确认任何特定客房型公寓的情况。

其他豁免

• 许可区外的房产 — 在釜山、大邱或济州岛等城市,旧的、更简单的系统仍然适用:无先前许可,但您必须在签订后60天内向当地区办事处报告购买。
• 继承、赠与和法院拍卖购买通常豁免许可要求。
• 租房 — 全租和月租租赁完全不受影响。

许可要求一览

如何作为外国人分步购买首尔的住宅

1. 准备文件 — 护照、如果有的话外国人登记卡及韩国银行账户。非居民也能购买,但本地账户使支付和税务步骤容易得多。
2. 找到房产并通过持证代理(gongin-junggaesa, 공인중개사)与卖家同意条款。
3. 在区(gu)办事处申请土地交易许可,包括您的资金计划。您的代理或法律专家通常处理这个。
4. 在许可获批后签订合同,并支付押金(通常约10%)。
5. 根据不动产交易报告法报告交易,并在需要时完成外国收购报告。
6. 在交割日期完成余额,然后支付取得税并在注册处注册所有权。
7. 在四个月内搬入并保持房产作为您的居住地至少两年,如许可要求。

预算成本

超出购买价格,预算取得税、注册和公证费、经纪佣金及持续持有税(房产税,以及对于更高价值或多处房产的综合房地产税)。费率取决于价格、房产类型及您拥有的房产数量,所以请向您的房产经纪人或税务专业人士咨询特定于您购买的数字。

更喜欢租房?

如果居住义务不适合您的计划,租房简单明了且无需许可。大多数外国人开始于全租(大笔、完全可退还的一次性押金且无月租)或月租(较小押金加月租)。

Seoul Homes如何帮助

Seoul Homes的每一处房产都来自经过认证的房产经纪人、开发商或业主,房产经纪人能解释许可流程、告诉您特定单位是否受影响、安排看房(包括海外视频旅游)及指导您完成合同、税务和注册步骤。浏览房产或发送咨询即可开始。

在首尔以外购买 —— 全国通用规则

本页大部分内容针对的是首尔。放到全国来看则简单得多：韩国任何地方都没有全面禁止外国人持有房产，外国买家可以用本人名义持有产权，无论是否居住在韩国。

无论在哪里购买，都有两点适用。第一，取得需要申报，向当地区厅申报，通常由中介和法务士在过户环节一并办理。第二，部分区域需要事先许可：位于土地交易许可区域内的土地，以及军事·保安、文化遗产、生态保护区域内的土地，外国买家取得前须获批准。这些指定会变动，因此签约前请确认具体房产的状态。

实际操作中，釜山或大邱的公寓，流程比首尔许可区域内的同类交易更简单。而土地——包括济州在内的任何地方——都比公寓需要更多核查，因为用途地区、开发限制和通行权逐笔不同。付定金前，请让持照中介以书面形式确认地目与是否被指定。