外国人能在首尔购买房产吗?(2025年许可规则)

简短答案

外国人可以合法拥有韩国房地产,包括首尔,拥有完整所有权。2025年改变的是如何在首尔购买住宅:现在大多数住宅购买需要来自当地区(gu)办事处的土地交易许可在合同签订之前,且许可附带实际在该房产中居住的义务。租房不受影响,客房型公寓大多不在新规则之外。

2025年8月发生了什么

为了冷却投机,韩国国土、基础设施和运输部(MOLIT)指定首尔全部25个区 — 加上京畿道23个城市和县及仁川7个区 — 为外国人土地交易许可区,自2025年8月下旬生效。

在这些区内,外国买家必须在签订购买协议之前申请并从当地区办事处获得土地交易许可。作为申请的一部分,您提交显示资金来源的资金计划 — 例如海外贷款、外国银行存款及相关金融机构。

许可适用于谁

该要求基于房产所在地,而不是您的签证。在许可区内,购买住宅的每个人受到同样对待 — 韩国公民、持ARC的外国居民、非居民外国人和外国公司。持有F-2(居留)或F-5(永久居留)签证不让您豁免。如果您在首尔任何地方购买住宅,请计划获取许可。

居住义务(4个月/2年)

首尔购房许可是使用许可:获批后,您必须在四个月内搬入该房产并至少居住两年。实际上,该规则针对将实际居住在家中的人,而不是购房出租投资者。如果您无法满足搬入和居住义务,首尔的标准公寓或房屋现在可能不是现实的购买选择。

客房型公寓例外

这是外国人在首尔购买的最重要例外。客房型公寓(오피스텔)在法律上被分类为商业用途设施(업무시설),而非住房 — 所以客房型公寓通常不在住宅外国买家许可体系之外。这使其成为外国人在不需许可和两年居住义务的情况下仍能在首都购买的为数不多的住宅式房产之一。因为分类可能取决于具体单位如何注册和使用,请在承诺之前与您的房产经纪人确认任何特定客房型公寓的情况。

其他豁免

• 许可区外的房产 — 在釜山、大邱或济州岛等城市,旧的、更简单的系统仍然适用:无先前许可,但您必须在签订后60天内向当地区办事处报告购买。
• 继承、赠与和法院拍卖购买通常豁免许可要求。
• 租房 — 全租和月租租赁完全不受影响。

如何作为外国人分步购买首尔的住宅

1. 准备文件 — 护照、如果有的话外国人登记卡及韩国银行账户。非居民也能购买,但本地账户使支付和税务步骤容易得多。
2. 找到房产并通过持证代理(gongin-junggaesa, 공인중개사)与卖家同意条款。
3. 在区(gu)办事处申请土地交易许可,包括您的资金计划。您的代理或法律专家通常处理这个。
4. 在许可获批后签订合同,并支付押金(通常约10%)。
5. 根据不动产交易报告法报告交易,并在需要时完成外国收购报告。
6. 支付取得税并在注册处注册所有权,然后在交割日期完成余额。
7. 在四个月内搬入并保持房产作为您的居住地至少两年,如许可要求。

预算成本

超出购买价格,预算取得税、注册和公证费、经纪佣金及持续持有税(房产税,以及对于更高价值或多处房产的综合房地产税)。费率取决于价格、房产类型及您拥有的房产数量,所以请向您的房产经纪人或税务专业人士咨询特定于您购买的数字。

更喜欢租房?

如果居住义务不适合您的计划,租房简单明了且无需许可。大多数外国人开始于全租(大笔、完全可退还的一次性押金且无月租)或月租(较小押金加月租)。

Seoul Homes如何帮助

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