全税、月租还是购买：在首尔住房的三种方式

三种方式一览

• 全税（전세）：一次性交付一大笔可全额退还的押金（通常为房屋价值的50-60%），不付月租。租约结束时押金全额退还。
• 月租（월세）：较少的押金（보증금）加每月租金。这是最接近大多数其他国家租房习惯的方式。
• 购买（매매）：取得完整所有权。目前在首尔购房需要申请外国人土地交易许可；详见我们的外国人在首尔购房指南。

全税如何运作

签订全税租约时，您一次性交给房东一大笔押金，不再支付月租。租期内由房东持有（并用于投资）这笔钱。在韩国利率较高的年代，这种安排对房东很有吸引力。租约结束时（通常为两年后），房东再把全部押金退还给您。好处显而易见：没有每月的住房开支。问题在于您需要预先拿出一大笔现金，而且要相信房东会如数退还。

全税的风险，以及如何保护押金

这一点对外国租户最为重要。在少数情况下，房东可能无法退还押金，例如房产抵押过重或房价下跌。请这样保护自己：

• 入住当天就办理登记。 搬入后立即到居民中心办理迁入申报（전입신고），并取得确定日期（확정일자）。两者结合，可在房产被拍卖时让您的押金依法享有优先受偿权。
• 购买押金保证保险。 投保全税保证保险（전세보증보험）（例如由住宅都市保证公社 HUG 提供），房东违约时可由保险偿还押金。
• 签约前先查登记簿。 签约前查阅房产的登记簿誊本（등기부등본），确认是否已有抵押或留置权。

我们经过认证的房产中介会带外国租户逐一完成上述每个步骤。

月租如何运作

月租是较少的押金加每月租金：门槛低、开支可预期，押金风险也小得多。它是新来者、学生和短期居住者的常见选择。一种常见的混合方式是半全税（반전세）：押金较高、月租较低，介于全税和普通月租之间。

购买

购买可让您取得完整所有权和长期稳定的居所。自2025年起，外国人在首尔购买住房一般需要取得土地交易许可，并须亲自居住，不过商住两用公寓基本不受此限。完整说明请参阅我们的购房专题指南。

您应该选择哪一种？

• 初来韩国、短期居住或现金有限 → 月租。门槛最低，风险也最低。
• 手头有一大笔资金、计划住两年或更久，而且不想有每月开支 → 全税，同时做好全面的押金保护。
• 打算长期定居，并能满足居住要求 → 可考虑购买（或购买商住两用公寓，无需住宅许可）。

韩国租约基础

租约通常为期两年。韩国法律对租户的保护相当有力，包括可以要求续约，以及对租金涨幅设有上限。请务必办理迁入申报（전입신고）和确定日期（확정일자），并通过持证房产中介（공인중개사）签约；中介费上限由地方条例规定。

Seoul Homes 能如何帮助您

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