Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en Corée ? Règles 2026

La réponse courte

Les étrangers peuvent légalement posséder des biens immobiliers en Corée du Sud, y compris à Séoul, avec des droits de propriété complets. Ce qui a changé en 2025, c'est la façon d'acheter un logement à Séoul : la plupart des achats résidentiels nécessitent désormais un permis de transaction foncière délivré par le bureau du district local (gu) avant la signature du contrat, et ce permis s'accompagne d'une obligation d'habiter réellement le bien. La location n'est pas concernée, et les officetels échappent en grande partie à cette nouvelle règle.

Ce qui a changé en août 2025

Pour freiner la spéculation, le ministère coréen du Territoire, des Infrastructures et des Transports (MOLIT) a désigné les 25 districts de Séoul — ainsi que 23 villes et comtés de la province du Gyeonggi et sept districts d'Incheon — comme zones de permis de transaction foncière pour étrangers, avec effet fin août 2025.

Dans ces zones, un acheteur étranger doit demander et obtenir un permis de transaction foncière auprès du bureau du district local avant de signer un contrat d'achat de logement. Dans le cadre de la demande, vous devez soumettre un plan de financement indiquant l'origine des fonds — par exemple des prêts à l'étranger, des dépôts bancaires étrangers, et les institutions financières impliquées.

Qui est concerné par le permis

L'obligation dépend de l'emplacement du bien, et non de votre visa. Dans une zone de permis, tous les acheteurs de biens résidentiels sont traités de la même façon — citoyens coréens, résidents étrangers titulaires d'une carte ARC, étrangers non-résidents et sociétés étrangères. Détenir un visa F-2 (résidence) ou F-5 (résidence permanente) ne vous exempte pas. Si vous achetez un logement n'importe où à Séoul, prévoyez la démarche du permis.

L'obligation de résidence (4 mois / 2 ans)

Un permis d'achat d'un logement à Séoul est un permis d'usage : après approbation, vous devez emménager dans le bien dans un délai de quatre mois et y vivre pendant au moins deux ans. En pratique, cette règle vise les personnes qui vont réellement habiter le logement, et non les investisseurs locatifs. Si vous ne pouvez pas respecter l'obligation d'emménagement et de résidence, un appartement ou une maison standard à Séoul n'est peut-être pas un achat réaliste pour le moment.

L'exception des officetels

C'est l'exception la plus importante pour les acheteurs étrangers à Séoul. Un officetel (오피스텔) est légalement classé comme établissement à usage professionnel (업무시설), et non comme logement — les officetels échappent donc généralement au régime de permis résidentiel pour acheteurs étrangers. Cela en fait l'un des seuls types de biens de type résidentiel qu'un étranger peut encore acheter dans la capitale sans le permis ni l'obligation de résidence de deux ans. La classification pouvant dépendre de la façon dont une unité spécifique est enregistrée et utilisée, confirmez la situation de tout officetel particulier avec votre agent avant de vous engager.

Autres exemptions

• Biens situés hors des zones de permis — dans des villes comme Busan, Daegu, ou sur l'île de Jeju, l'ancien système, plus simple, s'applique toujours : pas de permis préalable, mais vous devez déclarer l'achat au bureau du district local dans les 60 jours suivant la signature.
• Les successions, donations et achats aux enchères judiciaires sont généralement exemptés de l'obligation de permis.
• La location — les baux jeonse et wolse ne sont absolument pas concernés.

Comment acheter un logement à Séoul en tant qu'étranger — étape par étape

1. Préparez vos documents — un passeport, une carte d'enregistrement pour étrangers (ARC) si vous en avez une, et un compte bancaire coréen. Les non-résidents peuvent aussi acheter, mais un compte local facilite grandement le paiement et les démarches fiscales.
2. Trouvez le bien et convenez des conditions avec le vendeur via un agent agréé (gongin-junggaesa, 공인중개사).
3. Demandez le permis de transaction foncière auprès du bureau du district (gu), en incluant votre plan de financement. Votre agent ou un spécialiste juridique s'en charge généralement.
4. Signez le contrat une fois le permis accordé, et versez l'acompte (généralement environ 10 %).
5. Déclarez la transaction en vertu de la loi sur la déclaration des transactions immobilières, et complétez la déclaration d'acquisition par un étranger si nécessaire.
6. Payez la taxe d'acquisition et enregistrez le titre de propriété au bureau du registre foncier, puis réglez le solde à la date de clôture.
7. Emménagez dans un délai de quatre mois et conservez le bien comme résidence pendant au moins deux ans, conformément aux exigences du permis.

Coûts à prévoir

Au-delà du prix d'achat, prévoyez la taxe d'acquisition, les frais d'enregistrement et de notaire judiciaire (법무사), la commission de courtage, ainsi que les taxes de détention continues (taxe foncière et, pour les biens de grande valeur ou multiples, la taxe immobilière globale). Les taux dépendent du prix, du type de bien et du nombre de logements que vous possédez — demandez à votre agent ou à un professionnel de la fiscalité un chiffre précis pour votre achat.

Vous préférez louer ?

Si l'obligation de résidence ne correspond pas à vos projets, la location est simple et ne nécessite aucun permis. La plupart des étrangers commencent avec le jeonse (un dépôt forfaitaire important, intégralement remboursable, sans loyer mensuel) ou le wolse (un dépôt plus petit plus un loyer mensuel).

Comment Seoul Homes vous aide

Chaque annonce Seoul Homes est gérée par un agent vérifié parlant anglais qui peut expliquer la procédure de permis, vous indiquer si une unité spécifique est concernée, organiser des visites (y compris des visites vidéo depuis l'étranger), et vous accompagner dans les étapes du contrat, de la fiscalité et de l'enregistrement. Parcourez les annonces ou envoyez une demande pour commencer.

Acheter hors de Séoul : les règles applicables au niveau national

L'essentiel de cette page décrit un dispositif propre à Séoul. À l'échelle nationale, la situation est plus simple : nulle part en Corée du Sud il n'existe d'interdiction générale de la propriété étrangère, et un acheteur étranger peut détenir le titre à son nom, qu'il réside ou non en Corée.

Où que vous achetiez, deux exigences s'appliquent. D'abord, l'acquisition est déclarée auprès du bureau d'arrondissement ; votre agence et un 법무사 (officier judiciaire) s'en chargent habituellement lors de la finalisation. Ensuite, certaines zones exigent une autorisation préalable : un terrain situé dans une zone de permis de transaction foncière (토지거래허가구역), ou dans une zone militaire, de sécurité, de patrimoine culturel ou de protection écologique, doit être approuvé avant qu'un acheteur étranger puisse l'acquérir. Ces classements évoluent : vérifiez donc le statut du bien concerné avant de vous engager.

Dans les faits, un appartement à Busan, Incheon ou Daegu suppose moins de formalités que le même achat dans une zone de permis de Séoul. En revanche, un terrain, où qu'il se trouve — y compris à Jeju — mérite plus de vérifications qu'un appartement, car le zonage, les limites de constructibilité et les droits d'accès varient d'une parcelle à l'autre. Demandez à une agence agréée de confirmer par écrit la catégorie du terrain et tout classement avant de verser un acompte.