Combien coûte l'achat d'un bien immobilier à Séoul ?

Combien coûte réellement un logement

Les prix des logements à Séoul varient fortement selon le district et le type de bien, mais à titre de référence à l'échelle de la ville (KB부동산, T1 2026, approximatif) :

• Prix de vente moyen d'un appartement : environ 1,2 milliard de ₩ (≈870 000 $)
• Prix moyen par pyeong (3,3 m²) : environ ₩45 millions
• Dépôt jeonse moyen (bail à somme forfaitaire) : environ ₩620 millions

Ce sont des moyennes à l'échelle de la ville — un petit officetel dans un district périphérique coûte une fraction de ce montant, tandis qu'un grand appartement à Gangnam coûte plusieurs fois plus. Consultez les médianes en temps réel, basées sur les annonces, pour chaque district sur le guide des prix immobiliers à Séoul.

Aperçu des frais ponctuels

Pour l'achat d'un seul logement, prévoyez ces frais en plus du prix d'achat :

• Taxe d'acquisition (취득세) + surtaxes — environ 1,1 % du prix jusqu'à ₩600M, atteignant ~3,3–3,5 % au-delà de ₩900M.
• Frais d'agence / de courtage (중개보수) — plafonnés à 0,4–0,7 % selon la tranche de prix (voir ci-dessous).
• Frais de dépôt d'enregistrement + notaire judiciaire (법무사) — quelques centaines de milliers de won (facultatif mais habituel).
• Obligation nationale de logement (국민주택채권) — montant faible ; la plupart des acheteurs la revendent immédiatement avec une légère perte.
• Droit de timbre (인지세) — ₩150 000 pour un contrat entre ₩100M et 1 Md ; un logement ≤₩100M en est exempté.

Remarque — les chiffres sont à jour en 2026. Les surtaxes et seuils de la taxe d'acquisition évoluent avec la politique gouvernementale, donc confirmez le taux exact pour votre tranche de prix et le nombre de logements que vous possédez auprès de votre agent ou d'un 법무사 avant de vous engager.

La taxe d'acquisition (취득세) — votre plus gros poste de dépense

La Corée facture une taxe d'acquisition unique lors de l'achat. Depuis 2011, elle inclut déjà l'ancienne taxe d'enregistrement, ce paiement unique couvrant donc à la fois l'acquisition et l'enregistrement du titre. Pour un seul logement, le taux de base est :

• 1 % pour les logements jusqu'à ₩600 millions (6억),
• un taux progressif de 1 % à 3 % entre ₩600–900 millions (6억–9억),
• 3 % pour les logements au-delà de ₩900 millions (9억).

À ce taux de base s'ajoutent deux petites surtaxes — la taxe locale d'éducation (지방교육세) et, pour les logements de plus de 85 m², la taxe spéciale de développement rural (농어촌특별세). Ensemble, elles portent le taux combiné à environ 1,1 % pour un logement modeste, ~3,3 % au-delà de ₩900M, et ~3,5 % pour un grand logement (>85 m²) de valeur élevée. Les acheteurs possédant plusieurs logements et certaines zones réglementées (« 조정대상지역 ») paient des taux nettement plus élevés — le montant exact dépend de la politique en vigueur, à vérifier avant d'acheter.

Les frais d'agence (중개보수) — plafonnés par la loi

Les frais de courtage sont des frais ponctuels plafonnés par arrêté. Pour un achat de logement à Séoul, le taux maximal augmente avec le prix :

• moins de ₩50M — 0,6 %
• ₩50M – ₩200M — 0,5 %
• ₩200M – ₩900M — 0,4 %
• ₩900M – ₩1,2 Md — 0,5 %
• ₩1,2 Md – ₩1,5 Md — 0,6 %
• ₩1,5 Md et plus — 0,7 %

Le montant est négocié dans la limite du plafond, et l'acheteur comme le vendeur paient chacun leur propre agent. Demandez à votre agent le montant exact avant de signer.

Enregistrement, notaire judiciaire, obligation et droit de timbre

• Enregistrement : le coût de l'enregistrement du titre est inclus dans la taxe d'acquisition ci-dessus ; vous ne payez qu'un petit frais de dépôt au tribunal.
• Notaire judiciaire (법무사) : la plupart des acheteurs en engagent un pour gérer l'enregistrement — des frais de quelques centaines de milliers de won. C'est facultatif mais recommandé pour les étrangers.
• Obligation nationale de logement (국민주택채권) : vous devez acheter une obligation d'État lors de l'enregistrement ; la plupart des acheteurs la revendent immédiatement, donc le coût réel est une légère décote, et non la valeur nominale de l'obligation.
• Droit de timbre (인지세) : ₩150 000 pour un contrat de ₩100M à 1 Md (plus au-delà). Un logement d'une valeur de ₩100 millions ou moins en est exempté.

Acheter en tant qu'étranger — étapes supplémentaires (pas de taxes supplémentaires)

Vous pouvez acheter avec le même traitement fiscal qu'un Coréen — il n'existe aucune exigence de résidence ou de visa. Les étapes supplémentaires sont administratives :

• Faire entrer des fonds : déclarez les fonds entrants en vertu de la loi sur les opérations de change étrangères (votre banque s'en charge).
• Déclaration de transaction : l'achat est déclaré au bureau 시군구 local (sous environ 30 jours) — une démarche standard pour tous les acheteurs.
• Enregistrement du titre : les étrangers non-résidents obtiennent un 부동산등기용등록번호 (numéro d'enregistrement immobilier) pour enregistrer la propriété ; les résidents utilisent leur numéro d'enregistrement pour étrangers.
• Terrains réglementés : les zones protégées, militaires ou culturelles nécessitent une autorisation préalable, mais cela n'affecte pas les appartements ou officetels ordinaires en ville.

Votre agent vérifié parlant anglais et votre 법무사 se chargent de chacune de ces étapes pour vous.

Après l'achat — les coûts continus

• Taxe foncière (재산세) : une taxe annuelle modeste sur la valeur estimée du logement, facturée chaque année en juillet et septembre.
• Taxe immobilière globale (종합부동산세) : une taxe nationale supplémentaire qui ne s'applique qu'aux biens de grande valeur (un logement unique est exempté jusqu'à un seuil de valeur estimée élevé), donc la plupart des propriétaires d'un seul logement ne la paient jamais.
• Frais de gestion (관리비) : la charge mensuelle de gestion de l'immeuble — généralement plus élevée pour les officetels que pour les appartements. Consultez le coût de la location à Séoul pour comprendre le fonctionnement du 관리비.

Comment Seoul Homes vous aide

Chaque annonce indique le prix, et votre agent vérifié vous donne le montant total tout compris — taxe d'acquisition, frais plafonnés, enregistrement et démarches pour étrangers — avant que vous ne décidiez. Lisez Les étrangers peuvent-ils acheter à Séoul ?, comparez jeonse, wolse et achat, ou parcourez les logements à vendre.