¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en Seúl?

Cuánto cuesta realmente una vivienda

Los precios de vivienda en Seúl varían ampliamente según el distrito y el tipo de propiedad, pero como referencia a nivel de toda la ciudad (KB부동산, T1 2026, aproximado):

• Precio de venta promedio de un apartamento: unos ₩1.200 millones (≈$870K)
• Precio promedio por pyeong (3,3㎡): unos ₩45 millones
• Depósito jeonse promedio (arrendamiento de suma única): unos ₩620 millones

Estos son promedios a nivel de toda la ciudad — un officetel pequeño en un distrito periférico cuesta una fracción de esto, mientras que un gran apartamento en Gangnam cuesta varias veces más. Consulta las medianas en vivo, basadas en anuncios reales, para cada distrito en la guía de precios de vivienda en Seúl.

Los costos únicos de un vistazo

Para un comprador de una sola vivienda, presupuesta esto además del precio de compra:

• Impuesto de adquisición (취득세) + recargos — aproximadamente 1,1% del precio hasta ₩600M, aumentando a ~3,3–3,5% por encima de ₩900M.
• Comisión de agente / corretaje (중개보수) — limitada al 0,4–0,7% según el tramo de precio (ver más abajo).
• Trámite de registro + escribano judicial (법무사) — unos cientos de miles de wones (opcional pero habitual).
• Bono Nacional de Vivienda (국민주택채권) — pequeño; la mayoría de los compradores lo revenden de inmediato con una pequeña pérdida.
• Impuesto de timbre (인지세) — ₩150.000 para un contrato de ₩100M–1B; una vivienda de ≤₩100M está exenta.

Nota — las cifras están actualizadas a 2026. Los recargos y umbrales del impuesto de adquisición cambian con la política, así que confirma la tasa exacta para tu tramo de precio y el número de viviendas que posees con tu agente o un 법무사 antes de comprometerte.

Impuesto de adquisición (취득세) — tu mayor partida de gasto

Corea cobra un impuesto de adquisición único al momento de comprar. Desde 2011 ya incluye el antiguo impuesto de registro, por lo que este único pago cubre la adquisición y el registro del título. Para una vivienda única, la tasa base es:

• 1% en viviendas de hasta ₩600 millones (6억),
• una tasa progresiva del 1% al 3% entre ₩600–900 millones (6억–9억),
• 3% en viviendas de más de ₩900 millones (9억).

Sobre la base se suman dos pequeños recargos — el impuesto local de educación (지방교육세) y, en viviendas de más de 85㎡, el impuesto especial de desarrollo rural (농어촌특별세). Juntos elevan la tasa combinada a aproximadamente 1,1% para una vivienda modesta, ~3,3% por encima de ₩900M, y ~3,5% para una vivienda grande (>85㎡) de alto valor. Los compradores de múltiples viviendas y ciertas áreas reguladas ("조정대상지역") pagan tasas considerablemente más altas — el monto exacto depende de la política vigente, así que verifícalo antes de comprar.

La comisión de agente (중개보수) — limitada por ley

La comisión de corretaje es un costo único limitado por ordenanza. Para la compra de una vivienda en Seúl, la tasa máxima aumenta con el precio:

• menos de ₩50M — 0,6%
• ₩50M – ₩200M — 0,5%
• ₩200M – ₩900M — 0,4%
• ₩900M – ₩1,2B — 0,5%
• ₩1,2B – ₩1,5B — 0,6%
• ₩1,5B en adelante — 0,7%

La cifra se negocia dentro del límite, y tanto el comprador como el vendedor pagan cada uno a su propio agente. Pide a tu agente el número exacto antes de firmar.

Registro, escribano, bono e impuesto de timbre

• Registro: el costo de registrar el título está incluido en el impuesto de adquisición mencionado arriba; solo pagas una pequeña tarifa judicial de presentación.
• Escribano judicial (법무사): la mayoría de los compradores contrata uno para gestionar el registro — una tarifa de unos cientos de miles de wones. Es opcional pero recomendable para extranjeros.
• Bono Nacional de Vivienda (국민주택채권): debes comprar un bono estatal al momento del registro; la mayoría de los compradores lo revende de inmediato, por lo que el costo real es un pequeño descuento, no el valor nominal del bono.
• Impuesto de timbre (인지세): ₩150.000 en un contrato de ₩100M–1B (más por encima de eso). Una vivienda de ₩100 millones o menos está exenta.

Comprar siendo extranjero: el permiso y el papeleo

Sí, pero para comprar una vivienda en Seúl primero hace falta un permiso. Desde agosto de 2025, todo Seúl y la mayor parte de Gyeonggi e Incheon son zona de permiso de transacción de terrenos para extranjeros, y en 2026 el Gobierno prorrogó la designación. Si un extranjero compra allí una vivienda:

• Permiso antes de firmar. Se solicita en la oficina del distrito (구청) donde está el inmueble. Un contrato firmado sin permiso no tiene efecto legal.
• Qué viviendas. Apartamentos (아파트), casas independientes (단독주택), casas multifamiliares (다가구) y villas (연립·다세대).
• Hay que vivir en ella. Debes mudarte en los cuatro meses siguientes al permiso y vivir allí dos años. No se permite comprar una vivienda solo para alquilarla o dejarla vacía.
• Fondos y visado. La solicitud incluye el origen del dinero, también el que llega del extranjero, y tu tipo de visado.

El alquiler no se ve afectado: los extranjeros alquilan con jeonse (전세) o wolse (월세) sin permiso. Las normas se revisan cada año, así que tu agente confirma qué se aplica antes de que hagas una oferta.

Más detalles: ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Seúl?

Los costos anteriores usan las tasas estándar; tu 법무사 confirma qué tasa te corresponde antes de firmar. El resto es papeleo:

• Ingreso de fondos: notificar los fondos entrantes conforme a la Ley de Transacciones de Divisas (tu banco se encarga de esto).
• Notificación de la transacción: la compra se notifica a la oficina local 시군구 (dentro de ~30 días) — estándar para todos los compradores.
• Registro del título: los extranjeros no residentes obtienen un 부동산등기용등록번호 (número de registro inmobiliario) para registrar la propiedad; los residentes usan su Número de Registro de Extranjero.

Tu agente verificado y tu 법무사 se encargan de cada uno de estos pasos por ti.

Después de comprar — los costos continuos

• Impuesto sobre la propiedad (재산세): un impuesto anual moderado sobre el valor catastral de la vivienda, facturado cada julio y septiembre.
• Impuesto integral sobre bienes raíces (종합부동산세): un impuesto nacional adicional que solo aplica a propiedades de alto valor (una sola vivienda está exenta hasta un umbral de valor catastral elevado), por lo que la mayoría de los propietarios de una sola vivienda nunca lo pagan.
• Cuota de mantenimiento (관리비): el cargo mensual de gestión del edificio — típicamente más alto en officetels que en apartamentos. Consulta el costo de alquilar en Seúl para saber cómo funciona el 관리비.

Cómo te ayuda Seoul Homes

Cada anuncio muestra el precio, y tu agente verificado te da la cifra total — impuesto de adquisición, comisión limitada, registro y trámites para extranjeros — antes de que decidas. Lee ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Seúl?, compara jeonse, wolse y comprar, o explora viviendas en venta.