¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Corea? Normas 2026

La respuesta corta

Los extranjeros pueden ser propietarios legales de bienes raíces en Corea del Sur, incluido Seúl, con derechos de propiedad plenos. Lo que cambió en 2025 es cómo se compra una vivienda en Seúl: la mayoría de las compras residenciales ahora requieren un permiso de transacción de suelo de la oficina del distrito local (gu) antes de firmar el contrato, y el permiso conlleva la obligación de vivir realmente en la propiedad. Alquilar no se ve afectado, y los officetels quedan en gran medida fuera de la nueva norma.

Qué cambió en agosto de 2025

Para enfriar la especulación, el Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte de Corea (MOLIT) designó los 25 distritos de Seúl — junto con 23 ciudades y condados de la provincia de Gyeonggi y siete distritos de Incheon — como Zonas de Permiso de Transacción de Suelo para Extranjeros, con vigencia desde finales de agosto de 2025.

Dentro de estas zonas, un comprador extranjero debe solicitar y obtener un permiso de transacción de suelo de la oficina del distrito local antes de firmar un contrato de compra de una vivienda. Como parte de la solicitud, se debe presentar un plan de financiamiento que muestre el origen del dinero — por ejemplo, préstamos en el extranjero, depósitos en bancos extranjeros y las instituciones financieras involucradas.

A quién se aplica el permiso

El requisito se basa en dónde está ubicada la propiedad, no en tu visado. En una zona de permiso, todos los que compran una propiedad residencial reciben el mismo trato — ciudadanos coreanos, residentes extranjeros con ARC (tarjeta de registro de extranjero), extranjeros no residentes y empresas extranjeras. Tener un visado F-2 (residencia) o F-5 (residencia permanente) no te exime. Si vas a comprar una vivienda en cualquier parte de Seúl, cuenta con el permiso.

La obligación de residencia (4 meses / 2 años)

Un permiso para comprar una vivienda en Seúl es un permiso de uso: tras la aprobación, debes mudarte a la propiedad dentro de los cuatro meses y vivir allí durante al menos dos años. En la práctica, la norma está dirigida a personas que realmente vivirán en la vivienda, no a inversores que compran para alquilar. Si no puedes cumplir con la obligación de mudanza y residencia, un apartamento o casa estándar en Seúl puede no ser una compra realista en este momento.

La excepción del officetel

Esta es la excepción más importante para los compradores extranjeros en Seúl. Un officetel (오피스텔) está clasificado legalmente como una instalación de uso comercial (업무시설), no como vivienda — por lo que los officetels generalmente quedan fuera del régimen de permisos residenciales para compradores extranjeros. Eso los convierte en uno de los pocos tipos de propiedad de estilo residencial que un extranjero todavía puede comprar en la capital sin el permiso ni la obligación de residencia de dos años. Dado que la clasificación puede depender de cómo esté registrada y utilizada una unidad en particular, confirma la situación de cualquier officetel específico con tu agente antes de comprometerte.

Qué más está exento

• Propiedades fuera de las zonas de permiso — en ciudades como Busan, Daegu o en la isla de Jeju, sigue aplicándose el sistema anterior, más simple: no se requiere permiso previo, pero debes notificar la compra a la oficina del distrito local dentro de los 60 días posteriores a la firma.
• Las compras por herencia, donación y subasta judicial generalmente están exentas del requisito de permiso.
• El alquiler — los contratos de jeonse y wolse no se ven afectados en absoluto.

Cómo comprar una vivienda en Seúl siendo extranjero — paso a paso

1. Prepara tu documentación — pasaporte, tarjeta de registro de extranjero (ARC) si la tienes, y una cuenta bancaria coreana. Los no residentes también pueden comprar, pero una cuenta local facilita mucho el pago y los trámites fiscales.
2. Encuentra la propiedad y acuerda los términos con el vendedor a través de un agente autorizado (gongin-junggaesa, 공인중개사).
3. Solicita el permiso de transacción de suelo en la oficina del distrito (gu), incluyendo tu plan de financiamiento. Normalmente lo gestiona tu agente o un especialista legal.
4. Firma el contrato una vez concedido el permiso, y paga el depósito (típicamente alrededor del 10%).
5. Notifica la transacción conforme a la Ley de Notificación de Transacciones Inmobiliarias y completa el informe de adquisición extranjera cuando corresponda.
6. Paga el impuesto de adquisición e inscribe el título en la oficina de registro, y luego liquida el saldo en la fecha de cierre.
7. Múdate dentro de los cuatro meses y mantén la propiedad como tu residencia durante al menos dos años, tal como exige el permiso.

Costos a presupuestar

Más allá del precio de compra, presupuesta el impuesto de adquisición, los honorarios de registro y del escribano judicial (법무사), la comisión de corretaje, y los impuestos de tenencia continuos (impuesto sobre la propiedad y, para viviendas de mayor valor o múltiples propiedades, el impuesto integral sobre bienes raíces). Las tasas dependen del precio, el tipo de propiedad y cuántas viviendas posees, así que pide a tu agente o a un profesional fiscal una cifra específica para tu compra.

¿Prefieres alquilar?

Si la obligación de residencia no se ajusta a tus planes, alquilar es sencillo y no requiere permiso. La mayoría de los extranjeros comienzan con jeonse (un depósito único, grande y totalmente reembolsable, sin renta mensual) o wolse (un depósito menor más renta mensual).

Cómo te ayuda Seoul Homes

Cada anuncio en Seoul Homes es gestionado por un agente verificado que habla inglés, quien puede explicarte el proceso del permiso, decirte si una unidad específica se ve afectada, organizar visitas (incluidos recorridos en video desde el extranjero) y guiarte a través del contrato, los impuestos y los trámites de registro. Explora los anuncios o envía una consulta para comenzar.

Comprar fuera de Seúl: las normas de ámbito nacional

Gran parte de esta página describe una capa normativa propia de Seúl. A escala nacional el panorama es más sencillo: en ningún lugar de Corea del Sur existe una prohibición general de la propiedad extranjera, y un comprador extranjero puede figurar como titular a su nombre, viva o no en Corea.

Compre donde compre, se aplican dos requisitos. Primero, la adquisición se declara ante la oficina del distrito; normalmente lo tramitan su agencia y un 법무사 (escribano judicial) como parte del cierre. Segundo, algunas zonas exigen permiso previo: el suelo situado en una zona de permiso de transacciones de terrenos (토지거래허가구역), o en áreas militares, de seguridad, de patrimonio cultural o de protección ecológica, requiere aprobación antes de que un comprador extranjero pueda adquirirlo. Estas designaciones cambian, así que confirme la situación del inmueble concreto antes de comprometerse.

En la práctica, un piso en Busan, Incheon o Daegu implica menos trámite que esa misma compra dentro de una zona de permisos de Seúl. El suelo, en cambio, en cualquier punto —Jeju incluida— exige más comprobaciones que un piso, porque la calificación urbanística, los límites de edificación y los derechos de acceso varían parcela a parcela. Pida a una agencia colegiada que le confirme por escrito la categoría del suelo y cualquier designación antes de entregar una señal.