Người nước ngoài vẫn có thể mua bất động sản ở Seoul năm 2026 không?

Có. Người nước ngoài có thể sở hữu hợp pháp bất động sản ở Seoul với quyền sở hữu đầy đủ. Kể từ cuối tháng 8 năm 2025, tuy nhiên, hầu hết các giao dịch mua nhà dân cư ở Seoul cần giấy phép giao dịch đất đai từ văn phòng quận địa phương trước khi bạn ký hợp đồng, cộng với nghĩa vụ dọn vào trong bốn tháng và sống ở đó trong ít nhất hai năm.

Nếu tôi có ARC hoặc thị thực F-5, tôi có cần giấy phép không?

Có. Yêu cầu giấy phép phụ thuộc vào nơi tài sản ở, không phải thị thực của bạn. Bên trong các vùng giấy phép của Seoul, chủ sở hữu ARC và cư dân F-2 / F-5 được xử lý như mọi người khác và vẫn cần giấy phép.

Officetel có được miễn trừ khỏi giấy phép không?

Nói chung có. Officetel được phân loại hợp pháp là cơ sở sử dụng kinh doanh chứ không phải nhà ở, vì vậy chúng thường nằm ngoài chế độ giấy phép cư dân — điều này làm cho chúng trở thành một lựa chọn thực tế cho người mua nước ngoài ở Seoul. Xác nhận phân loại đơn vị cụ thể với đại lý của bạn.

Người nước ngoài có thể mua bất động sản ngoài Seoul dễ dàng hơn không?

Có. Ngoài các vùng giấy phép — ví dụ ở Busan, Daegu, hoặc trên Jeju — hệ thống cũ hơn vẫn áp dụng: không có giấy phép trước, nhưng bạn phải báo cáo giao dịch mua bán với văn phòng quận địa phương trong vòng 60 ngày kể từ khi ký.

Tôi có cần sống ở Hàn Quốc để mua bất động sản không?

Không có yêu cầu cư trú chung để sở hữu tài sản, và những người không cư trú có thể mua. Nhưng bên trong các vùng giấy phép của Seoul, nghĩa vụ dọn vào và cư trú hai năm của giấy phép thực tế yêu cầu bạn sống trong nhà bạn mua.

Cho thuê có dễ dàng hơn cho người nước ngoài không?

Dễ dàng hơn nhiều. Cho thuê không cần giấy phép và không có nghĩa vụ cư trú. Hầu hết người nước ngoài thuê trên jeonse (một khoản ký gửi hoàn lại lump sum) hoặc wolse (một khoản ký gửi nhỏ hơn cộng với tiền thuê hàng tháng).

Người nước ngoài có thể mua bất động sản ở Seoul không? (Quy tắc cấp phép 2025)

Q: Quy tắc 4 tháng / 2 năm là gì?

Sau khi giấy phép mua được phê duyệt, bạn phải dọn vào tài sản trong bốn tháng và sống ở đó trong ít nhất hai năm. Quy tắc được thiết kế cho chủ sở hữu thay vì nhà đầu tư.

Có — người nước ngoài vẫn có thể mua bất động sản ở Seoul, nhưng các quy tắc đã thay đổi đáng kể vào năm 2025. Kể từ cuối tháng 8 năm 2025, toàn bộ thành phố là Vùng cấp phép giao dịch đất đai nước ngoài, có nghĩa là hầu hết người mua nước ngoài bây giờ cần sự cho phép của chính phủ trước khi họ ký hợp đồng. Hướng dẫn này giải thích ai bị ảnh hưởng, các nghĩa vụ cư trú, ngoại lệ officetel quan trọng, và cách thức quá trình — bằng tiếng Anh rõ ràng.

Câu trả lời ngắn gọn

Người nước ngoài có thể sở hữu hợp pháp bất động sản tại Hàn Quốc, bao gồm ở Seoul, với quyền sở hữu đầy đủ. Điều đã thay đổi vào năm 2025 là cách bạn mua nhà ở Seoul: hầu hết các giao dịch mua nhà dân cư bây giờ cần giấy phép giao dịch đất đai từ văn phòng quận (gu) cục bộ trước khi hợp đồng được ký, và giấy phép đi kèm với nghĩa vụ thực sự sống trong tài sản. Cho thuê không bị ảnh hưởng, và officetel phần lớn nằm ngoài quy tắc mới.

Điều gì đã thay đổi vào tháng 8 năm 2025

Để kiềm chế tình trạng đầu cơ, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Vận tải (MOLIT) của Hàn Quốc đã chỉ định tất cả 25 quận của Seoul — cùng với 23 thành phố và huyện ở tỉnh Gyeonggi và bảy quận ở Incheon — là Vùng cấp phép giao dịch đất đai nước ngoài, có hiệu lực cuối tháng 8 năm 2025.

Bên trong những vùng này, người mua nước ngoài phải nộp đơn và nhận giấy phép giao dịch đất đai từ văn phòng quận địa phương trước khi ký thỏa thuận mua bán cho một ngôi nhà. Như một phần của ứng dụng bạn nộp kế hoạch tài chính cho thấy tiền đến từ đâu — ví dụ như các khoản vay nước ngoài, tiền gửi ngân hàng nước ngoài, và các tổ chức tài chính liên quan.

Giấy phép áp dụng cho ai

Yêu cầu dựa trên nơi tài sản ở, không phải trên thị thực của bạn. Trong một vùng giấy phép, tất cả mọi người mua bất động sản dân cư được xử lý như nhau — công dân Hàn Quốc, người ở nước ngoài với ARC, những người nước ngoài không cư trú, và các công ty nước ngoài. Giữ F-2 (cư trú) hoặc F-5 (cư trú vĩnh viễn) thị thực không miễn trừ cho bạn. Nếu bạn đang mua nhà ở bất cứ nơi nào ở Seoul, hãy lên kế hoạch cho giấy phép.

Nghĩa vụ cư trú (4 tháng / 2 năm)

Giấy phép để mua nhà ở Seoul là giấy phép sử dụng: sau khi được phê duyệt bạn phải dọn vào tài sản trong bốn tháng và sống ở đó trong ít nhất hai năm. Trong thực tế, quy tắc nhằm vào những người sẽ thực sự sống trong nhà, không phải các nhà đầu tư cho thuê. Nếu bạn không thể đáp ứng nghĩa vụ dọn vào và cư trú, một căn hộ hoặc ngôi nhà tiêu chuẩn ở Seoul có thể không phải là một lựa chọn mua thực tế ngay bây giờ.

Ngoại lệ officetel

Đây là ngoại lệ quan trọng nhất cho người mua nước ngoài ở Seoul. Officetel (오피스텔) được phân loại hợp pháp như một cơ sở sử dụng kinh doanh (업무시설), không phải nhà ở — vì vậy officetel thường nằm ngoài chế độ cấp phép người mua nước ngoài dân cư. Điều này làm cho chúng trở thành một trong những tài sản kiểu cư trú hiếm hoi mà người nước ngoài vẫn có thể mua ở thủ đô mà không cần giấy phép và nghĩa vụ cư trú hai năm. Vì phân loại có thể phụ thuộc vào cách một đơn vị cụ thể được đăng ký và sử dụng, hãy xác nhận vị trí cho bất kỳ officetel cụ thể nào với đại lý của bạn trước khi bạn cam kết.

Điều gì khác được miễn trừ

Tài sản ngoài các vùng giấy phép — ở các thành phố như Busan, Daegu, hoặc trên đảo Jeju, hệ thống cũ hơn, đơn giản hơn vẫn áp dụng: không có giấy phép trước, nhưng bạn phải báo cáo giao dịch mua bán với văn phòng quận địa phương trong vòng 60 ngày kể từ khi ký.
Thừa kế, quà tặng, và giao dịch mua bán đấu giá tòa án thường miễn trừ khỏi yêu cầu giấy phép.
Cho thuê — các hợp đồng cho thuê jeonse và wolse hoàn toàn không bị ảnh hưởng.

Cách mua nhà ở Seoul với tư cách là người nước ngoài — từng bước

Chuẩn bị giấy tờ của bạn — một chiếc hộ chiếu, Thẻ đăng ký nước ngoài nếu bạn có một, và một tài khoản ngân hàng Hàn Quốc. Những người không cư trú cũng có thể mua, nhưng một tài khoản địa phương làm cho các bước thanh toán và thuế dễ dàng hơn nhiều.
Tìm tài sản và đồng ý các điều khoản với người bán thông qua một đại lý được cấp phép (gongin-junggaesa, 공인중개사).
Nộp đơn xin giấy phép giao dịch đất đai tại văn phòng quận (gu), bao gồm kế hoạch tài chính của bạn. Đại lý hoặc chuyên gia pháp lý của bạn thường xử lý điều này.
Ký hợp đồng sau khi giấy phép được cấp, và trả tiền đặt cọc (thường khoảng 10%).
Báo cáo giao dịch theo Luật báo cáo giao dịch bất động sản và hoàn thành báo cáo mua lại nước ngoài nơi được yêu cầu.
Trả thuế mua lại và đăng ký tiêu đề tại văn phòng đăng ký, sau đó hoàn thành số dư vào ngày đóng cửa.
Dọn vào trong bốn tháng và giữ tài sản làm nơi ở của bạn trong ít nhất hai năm, như giấy phép yêu cầu.

Chi phí để lập ngân sách

Ngoài giá mua, hãy lập ngân sách cho thuế mua lại, phí đăng ký và chứng thực, hoa hồng môi giới, và các khoản thuế giữ liên tục (thuế tài sản và, đối với các nhà cao giá trị hoặc nhiều căn hộ, thuế bất động sản toàn diện). Tỷ lệ phụ thuộc vào giá, loại tài sản, và bạn sở hữu bao nhiêu nhà, vì vậy hãy yêu cầu đại lý hoặc chuyên gia thuế của bạn có một con số cụ thể cho giao dịch mua của bạn.

Bạn thích thuê hơn?

Nếu nghĩa vụ cư trú không phù hợp với kế hoạch của bạn, cho thuê rất đơn giản và miễn giấy phép. Hầu hết người nước ngoài bắt đầu với jeonse (một khoản ký gửi lớn, hoàn toàn có thể hoàn lại và không có tiền thuê hàng tháng) hoặc wolse (một khoản ký gửi nhỏ hơn cộng với tiền thuê hàng tháng).

Seoul Homes giúp đỡ như thế nào

Mỗi danh sách Seoul Homes được xử lý bởi đại lý được xác minh nói tiếng Anh người có thể giải thích quy trình giấy phép, cho bạn biết liệu một đơn vị cụ thể có bị ảnh hưởng không, sắp xếp xem (bao gồm các đợt xem video từ nước ngoài), và hướng dẫn bạn thông qua hợp đồng, thuế, và các bước đăng ký. Duyệt danh sách hoặc gửi truy vấn để bắt đầu.