Сколько стоит купить недвижимость в Сеуле?

Сколько на самом деле стоит жильё

Цены на жильё в Сеуле сильно различаются по районам и типам недвижимости, но в качестве общегородского ориентира (KB부동산, 1 кв. 2026, приблизительно):

• Средняя цена продажи квартиры: около ₩1.2B (≈$870K)
• Средняя цена за пхён (3.3㎡): около ₩45M
• Средний депозит чонсе (единовременная аренда): около ₩620M

Это общегородские средние значения — небольшой офистель на окраине стоит в разы дешевле, а большая квартира в Каннаме — в разы дороже. Актуальные медианные цены по объявлениям для каждого района смотрите в руководстве по ценам на жилье в Сеуле.

Одноразовые расходы с первого взгляда

Для покупателя, покупающего дом в первый раз, составьте бюджет на эти расходы помимо цены покупки:

• Налог на приобретение (취득세) + надбавки — примерно 1,1% цены до ₩600 млн, возрастая до ~3,3–3,5% выше ₩900 млн.
• Агентский / брокерский сбор (중개보수) — установлен законом на 0,4–0,7% по диапазону цен (см. ниже).
• Регистрационная подача + услуги нотариуса (법무사) — несколько сотен тысяч вон (необязательно, но как правило берут).
• Национальная облигация жилищного строительства (국민주택채권) — небольшая; большинство покупателей перепродают её сразу с небольшим убытком.
• Гербовый сбор (인지세) — ₩150 000 для контракта ₩100M–1B; жильё ≤₩100M освобождено.

Примечание — цифры актуальны по состоянию на 2026 г. Надбавки к налогу на приобретение и пороги меняются вместе с политикой, поэтому подтвердите точную ставку для вашего ценового диапазона и количества домов, которыми вы владеете, у риэлтора или у 법무사 перед тем, как обязать себя.

Налог на приобретение (취득세) — ваша самая большая статья

Корея взимает единовременный налог на приобретение при покупке. С 2011 г. он уже включает старый налог на регистрацию, поэтому этот единовременный платёж покрывает как приобретение и регистрацию прав. Для одного дома базовая ставка составляет:

• 1% на дома стоимостью до ₩600 млн (6억),
• скользящие 1% → 3% между ₩600–900 млн (6억–9억),
• 3% на дома свыше ₩900 млн (9억).

Поверх базовой находятся две небольшие надбавки — местный налог на образование (지방교육세) и, на дома больше 85㎡, налог на развитие сельских районов (농어촌특별세). Вместе они доводят комбинированную ставку примерно до 1,1% для скромного дома, ~3,3% выше ₩900M и ~3,5% для большого (>85㎡) дорогостоящего дома. Покупатели нескольких домов и определённые регулируемые ("조정대상지역") области платят значительно более высокие ставки — точный размер зависит от текущей политики, поэтому проверьте перед покупкой.

Агентский сбор (중개보수) — установлен законом

Брокерский сбор — это одноразовая стоимость установленная постановлением. Для покупки дома в Сеуле максимальная ставка возрастает с ценой:

• менее ₩50M — 0,6%
• ₩50M – ₩200M — 0,5%
• ₩200M – ₩900M — 0,4%
• ₩900M – ₩1,2B — 0,5%
• ₩1,2B – ₩1,5B — 0,6%
• ₩1,5B и выше — 0,7%

Цифра согласуется в пределах лимита, и покупатель и продавец платят каждый своему агенту. Попросите вашего агента точное число перед подписанием.

Регистрация, услуги нотариуса, облигация и гербовый сбор

• Регистрация: стоимость регистрации прав включена в указанный выше налог на приобретение; вы платите только небольшой судебный сбор за подачу.
• Судебный нотариус (법무사): большинство покупателей нанимают его для обработки регистрации — сбор в несколько сотен тысяч вон. Опционально, но рекомендуется для иностранцев.
• Национальная облигация жилищного строительства (국민주택채권): вы должны купить государственную облигацию при регистрации; большинство покупателей перепродают её сразу, поэтому реальная стоимость — небольшой дисконт, а не номинальная стоимость облигации.
• Гербовый сбор (인지세): ₩150 000 для контракта ₩100M–1B (больше — для более дорогих). Жильё стоимостью ₩100 млн или менее освобождено.

Покупка как иностранец — дополнительные шаги (не дополнительные налоги)

Вы можете покупать с тем же налоговым режимом, что и корейцы — нет требования о месте жительства или визе. Дополнительные шаги являются административными:

• Привоз денег: сообщайте входящие средства в соответствии с Законом о транзакциях иностранной валюты (ваш банк это обрабатывает).
• Отчёт об операции: покупка сообщается в местный офис 시군구 (в течение ~30 дней) — стандартно для всех покупателей.
• Регистрация прав: нерезидентные иностранцы получают номер регистрации недвижимости (부동산등기용등록번호) для регистрации собственности; жители используют свой номер иностранной регистрации.
• Ограниченная земля: защищённые, военные или культурные зоны требуют предварительного разрешения, но это не влияет на обычные городские квартиры или офистели.

Ваш проверенный, англоговорящий риэлтор и 법무사 обрабатывают каждый из этих для вас.

После покупки — текущие расходы

• Налог на недвижимость (재산세): скромный ежегодный налог на оценённую стоимость дома, выставляется в июле и сентябре.
• Комплексный налог на недвижимость (종합부동산세): дополнительный национальный налог только на высокостоимостные владения (один дом освобождён до высокого порога оценённой стоимости), поэтому большинство владельцев одного дома никогда его не платят.
• Плата за обслуживание (관리비): ежемесячный сбор за управление зданием — обычно выше для офистелей, чем для квартир. См. стоимость аренды в Сеуле о том, как работает 관리비.

Как помогает Seoul Homes

Каждое объявление показывает цену, и ваш проверенный риэлтор даёт вам полное число — налог на приобретение, установленный законом сбор, регистрация и оформление для иностранцев — перед вашим решением. Прочитайте Могут ли иностранцы купить недвижимость в Сеуле?, сравните чонсе, вольсе и покупку, или посмотрите дома на продажу.