Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Корее? Правила 2026

Краткий ответ

Иностранцы могут юридически владеть недвижимостью в Южной Корее, включая Сеул, с полными правами собственности. Что изменилось в 2025 году, так это как вы покупаете дом в Сеуле: большинство жилых покупок теперь требуют разрешение на сделку с землей от местного района (gu) перед подписанием контракта, и разрешение поставляется с обязательством фактически жить в собственности. Аренда не затронута, и офицетели во многом вне нового правила.

Что изменилось в августе 2025

Для охлаждения спекуляции Министерство земли, инфраструктуры и транспорта Кореи (MOLIT) обозначило все 25 районов Сеула — наряду с 23 городами и уездами в провинции Гёнгги и семью районами в Инчхоне — как Зоны разрешения на сделку с иностранной землей, вступившие в силу в конце августа 2025 года.

Внутри этих зон иностранный покупатель должен подать заявку и получить разрешение на сделку с землей от местного офиса района перед подписанием договора купли-продажи для дома. Как часть заявки вы подаете план финансирования, показывающий, откуда приходят деньги — например, иностранные кредиты, депозиты в иностранных банках и финансовые учреждения, вовлеченные.

Что изменилось в 2026 году

• 10 февраля 2026 года: больше сведений в отчёте. По договорам, подписанным с этой даты, иностранный покупатель должен дополнительно указать тип визы и то, есть ли у него адрес в Корее или проживает ли он здесь 183 дня и более. А при покупке жилья по разрешению финансовый план и подтверждающие документы теперь подаются ещё и вместе с отчётом о сделке, после подписания договора. Это правило действует и для корейских покупателей. В финансовом плане теперь указываются зарубежные вклады, зарубежные кредиты и название зарубежного банка.
• 20 августа 2026 года: зоны разрешения продлены. Министерство продлило зоны в столичном регионе ещё на год, до 25 августа 2027 года, в тех же границах. Разрешение и двухлетнее обязательство по проживанию, описанные на этой странице, продолжают действовать.
• 20 августа 2026 года: отдалённые острова. В тот же день 353 отдалённых острова, включая Уллындо и Удо у Чеджу, стали зонами, где иностранцу нужно разрешение до приобретения земли.

Такие правила меняются правительственными уведомлениями. Перед подписанием уточните текущие требования у агента или в офисе района.

Кого касается разрешение

Требование основано на месте расположения собственности, а не на вашей визе. В зоне разрешения все иностранные покупатели жилой собственности рассматриваются одинаково — иностранные жители с ARC, нерезидент иностранцы и иностранные компании. Наличие визы F-2 (резидентства) или F-5 (постоянного проживания) вас не освобождает. Если вы покупаете дом где-либо в Сеуле, планируйте разрешение.

Обязательство по проживанию (4 месяца / 2 года)

Разрешение на покупку дома в Сеуле — это разрешение на использование: после одобрения вы должны переехать в собственность в течение четырех месяцев и жить там не менее двух лет. На практике правило направлено на людей, которые будут фактически жить в доме, а не на инвесторов, покупающих для аренды. Если вы не можете выполнить обязательство по переезду и проживанию, стандартный апартамент или дом в Сеуле может быть не реалистичным вариантом покупки прямо сейчас.

Исключение для офицетелей

Это самое важное исключение для иностранных покупателей в Сеуле. Офицетель (오피스텔) юридически классифицируется как коммерческое средство (업무시설), а не жилье — так что офицетели обычно выходят за рамки режима разрешения иностранного покупателя жилой недвижимости. Это делает их одной из немногих жилых свойств, которую иностранец все еще может купить в столице без разрешения и двухлетнего обязательства по проживанию. Поскольку классификация может зависеть от того, как конкретный блок зарегистрирован и использован, подтвердите позицию для любого конкретного офицетеля с вашим агентом до принятия решения.

Что еще освобождено

• Собственность вне зон разрешения — в городах, таких как Пусан, Тэгу, или на острове Чеджу, старая, более простая система все еще применяется: не требуется предварительное разрешение, но вы должны сообщить о покупке в местный офис района в течение 60 дней после подписания.
• Наследство, подарки и закупки на судебных торгах обычно освобождены от требования разрешения.
• Аренда — договоры аренды чонсе и вольсе совсем не затронуты.

Требование о разрешении: кратко

Как купить дом в Сеуле иностранцу — пошагово

1. Подготовьте свои документы — паспорт, Карточку регистрации иностранца, если у вас есть, и корейский банковский счет. Нерезиденты тоже могут покупать, но местный счет облегчает оплату и налоговые шаги намного больше.
2. Найдите собственность и согласуйте условия с продавцом через лицензированного агента (gongin-junggaesa, 공인중개사).
3. Подайте заявку на разрешение на сделку с землей в офисе района (gu), включая ваш план финансирования. Ваш агент или юридический специалист обычно занимается этим.
4. Подпишите контракт после получения разрешения и платите депозит (обычно около 10%).
5. Сообщите о сделке в соответствии с Законом о отчетности о сделках с недвижимостью и завершите отчет об иностранном приобретении, где требуется.
6. Завершите баланс на дату закрытия, затем платите налог на приобретение и регистрируйте название в реестре.
7. Переезжайте в течение четырех месяцев и сохраняйте собственность как место вашего проживания не менее двух лет, как требует разрешение.

Расходы для бюджета

Помимо цены покупки, бюджет для налога на приобретение, регистрации и сборов судебного писателя, комиссии по посредничеству, и текущих налогов на имущество (налог на недвижимость и, для объектов высокой стоимости или нескольких домов, комплексный налог на недвижимость). Ставки зависят от цены, типа собственности и количества домов, которые вы владеете, поэтому попросите у вашего агента или налогового специалиста цифру, специфичную для вашей покупки.

Предпочитаете снимать?

Если обязательство по проживанию не подходит вашим планам, аренда прямолинейна и не требует разрешения. Большинство иностранцев начинают с чонсе (большой, полностью возвратный единовременный депозит и без ежемесячной аренды) или вольсе (меньший депозит плюс ежемесячная аренда).

Как Seoul Homes помогает

Каждый объект Seoul Homes размещён проверенным риелтором, застройщиком или собственником, а наши агенты могут объяснить процесс разрешения, сказать вам, затрагивается ли конкретный блок, организовать просмотры (включая видеотуры из-за границы), и руководить вас через договор, налог и регистрацию шаги. Просмотрите объекты или отправьте запрос, чтобы начать.

Покупка за пределами Сеула — общенациональные правила

Большая часть этой страницы описывает надстройку, действующую в Сеуле. На уровне страны картина проще: нигде в Южной Корее нет полного запрета на владение недвижимостью иностранцами, и иностранный покупатель может оформить право собственности на своё имя независимо от того, живёт он в Корее или нет.

Где бы вы ни покупали, действуют два требования. Первое — уведомление о приобретении: сделка регистрируется в районной администрации, и обычно этим занимаются агент и 법무사 (судебный писарь) в рамках закрытия сделки. Второе — в отдельных зонах нужно предварительное разрешение: земля внутри зоны разрешённых земельных сделок (토지거래허가구역), а также в военных, режимных, историко-культурных и природоохранных зонах требует одобрения до приобретения иностранцем. Такие обозначения меняются, поэтому проверьте статус конкретного объекта до сделки.

На практике квартира в Пусане или Тэгу требует меньше процедур, чем та же покупка внутри сеульской зоны разрешений. А земля где угодно — включая Чеджу — требует большей проверки, чем квартира: зонирование, ограничения на застройку и права проезда различаются от участка к участку. Попросите лицензированного агента письменно подтвердить категорию земли и наличие обозначений до внесения задатка.