Могут ли иностранцы купить недвижимость в Сеуле? (Правила разрешения 2025)

Краткий ответ

Иностранцы могут юридически владеть недвижимостью в Южной Корее, включая Сеул, с полными правами собственности. Что изменилось в 2025 году, так это как вы покупаете дом в Сеуле: большинство жилых покупок теперь требуют разрешение на сделку с землей от местного района (gu) перед подписанием контракта, и разрешение поставляется с обязательством фактически жить в собственности. Аренда не затронута, и офицетели во многом вне нового правила.

Что изменилось в августе 2025

Для охлаждения спекуляции Министерство земли, инфраструктуры и транспорта Кореи (MOLIT) обозначило все 25 районов Сеула — наряду с 23 городами и уездами в провинции Гёнгги и семью районами в Инчхоне — как Зоны разрешения на сделку с иностранной землей, вступившие в силу в конце августа 2025 года.

Внутри этих зон иностранный покупатель должен подать заявку и получить разрешение на сделку с землей от местного офиса района перед подписанием договора купли-продажи для дома. Как часть заявки вы подаете план финансирования, показывающий, откуда приходят деньги — например, иностранные кредиты, депозиты в иностранных банках и финансовые учреждения, вовлеченные.

Кого касается разрешение

Требование основано на месте расположения собственности, а не на вашей визе. В зоне разрешения все, кто покупает жилую собственность, рассматривается одинаково — граждане Кореи, иностранные жители с ARC, нерезидент иностранцы и иностранные компании. Наличие визы F-2 (резидентства) или F-5 (постоянного проживания) вас не освобождает. Если вы покупаете дом где-либо в Сеуле, планируйте разрешение.

Обязательство по проживанию (4 месяца / 2 года)

Разрешение на покупку дома в Сеуле — это разрешение на использование: после одобрения вы должны переехать в собственность в течение четырех месяцев и жить там не менее двух лет. На практике правило направлено на людей, которые будут фактически жить в доме, а не на инвесторов, покупающих для аренды. Если вы не можете выполнить обязательство по переезду и проживанию, стандартный апартамент или дом в Сеуле может быть не реалистичным вариантом покупки прямо сейчас.

Исключение для офицетелей

Это самое важное исключение для иностранных покупателей в Сеуле. Офицетель (오피스텔) юридически классифицируется как коммерческое средство (업무시설), а не жилье — так что офицетели обычно выходят за рамки режима разрешения иностранного покупателя жилой недвижимости. Это делает их одной из немногих жилых свойств, которую иностранец все еще может купить в столице без разрешения и двухлетнего обязательства по проживанию. Поскольку классификация может зависеть от того, как конкретный блок зарегистрирован и использован, подтвердите позицию для любого конкретного офицетеля с вашим агентом до принятия решения.

Что еще освобождено

• Собственность вне зон разрешения — в городах, таких как Пусан, Тэгу, или на острове Чеджу, старая, более простая система все еще применяется: не требуется предварительное разрешение, но вы должны сообщить о покупке в местный офис района в течение 60 дней после подписания.
• Наследство, подарки и закупки на судебных торгах обычно освобождены от требования разрешения.
• Аренда — договоры аренды чонсе и вольсе совсем не затронуты.

Как купить дом в Сеуле иностранцу — пошагово

1. Подготовьте свои документы — паспорт, Карточку регистрации иностранца, если у вас есть, и корейский банковский счет. Нерезиденты тоже могут покупать, но местный счет облегчает оплату и налоговые шаги намного больше.
2. Найдите собственность и согласуйте условия с продавцом через лицензированного агента (gongin-junggaesa, 공인중개사).
3. Подайте заявку на разрешение на сделку с землей в офисе района (gu), включая ваш план финансирования. Ваш агент или юридический специалист обычно занимается этим.
4. Подпишите контракт после получения разрешения и платите депозит (обычно около 10%).
5. Сообщите о сделке в соответствии с Законом о отчетности о сделках с недвижимостью и завершите отчет об иностранном приобретении, где требуется.
6. Платите налог на приобретение и регистрируйте название в реестре, затем завершите баланс на дату закрытия.
7. Переезжайте в течение четырех месяцев и сохраняйте собственность как место вашего проживания не менее двух лет, как требует разрешение.

Расходы для бюджета

Помимо цены покупки, бюджет для налога на приобретение, регистрации и сборов судебного писателя, комиссии по посредничеству, и текущих налогов на имущество (налог на недвижимость и, для объектов высокой стоимости или нескольких домов, комплексный налог на недвижимость). Ставки зависят от цены, типа собственности и количества домов, которые вы владеете, поэтому попросите у вашего агента или налогового специалиста цифру, специфичную для вашей покупки.

Предпочитаете снимать?

Если обязательство по проживанию не подходит вашим планам, аренда прямолинейна и не требует разрешения. Большинство иностранцев начинают с чонсе (большой, полностью возвратный единовременный депозит и без ежемесячной аренды) или вольсе (меньший депозит плюс ежемесячная аренда).

Как Seoul Homes помогает

Каждый объект Seoul Homes ведется проверенным, англоговорящим агентом, который может объяснить процесс разрешения, сказать вам, затрагивается ли конкретный блок, организовать просмотры (включая видеотуры из-за границы), и руководить вас через договор, налог и регистрацию шаги. Просмотрите объекты или отправьте запрос, чтобы начать.