전세 vs 월세 vs 매매: 서울에서 집을 구하는 세 가지 방법

세 가지 방법 한눈에 보기

• 전세. 흔히 집값의 50~80%에 이르는 큰 보증금을 한 번에 맡기고 월세는 내지 않습니다. 계약이 끝나면 보증금을 전액 돌려받습니다.
• 월세. 전세보다 적은 보증금을 맡기고 매달 임대료를 냅니다. 다른 나라의 일반적인 임대와 가장 비슷한 방식입니다.
• 매매. 집을 사서 온전히 소유하는 방법입니다. 지금 서울에서는 외국인이 주택을 사려면 토지거래허가를 받아야 합니다. 자세한 내용은 외국인의 서울 부동산 매수 가이드를 참고하세요.

전세의 구조

전세 계약에서는 집주인에게 큰 보증금을 한 번에 맡기고 월세를 내지 않습니다. 집주인은 계약 기간 동안 이 돈을 맡아 굴립니다. 금리가 높던 시절에는 집주인에게도 매력적인 방식이었습니다. 보통 2년 뒤 계약이 끝나면 보증금 전액을 돌려받습니다. 매달 나가는 주거비가 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 대신 처음에 아주 큰 목돈이 필요하고, 집주인이 그 돈을 모두 돌려줄 것이라고 믿어야 합니다.

전세의 위험과 보증금을 지키는 방법

외국인 세입자에게 가장 중요한 부분입니다. 드물지만 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 있습니다. 집에 대출이 많이 잡혀 있거나 집값이 떨어졌을 때 그렇습니다. 다음 세 가지로 대비하세요.

• 입주 첫날 신고하세요. 이사하는 대로 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 두 가지를 갖추면 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 법적 우선순위가 생깁니다.
• 전세보증보험에 가입하세요. 주택도시보증공사(HUG) 등에서 전세보증보험에 가입해 두면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려줍니다.
• 등기부등본을 먼저 확인하세요. 계약서에 서명하기 전에 등기부등본을 떼어 근저당이나 압류가 있는지 살펴보세요.

서울홈즈의 검증된 공인중개사가 외국인 세입자에게 이 과정을 하나하나 안내합니다.

월세의 구조

월세는 적은 보증금을 맡기고 매달 임대료를 내는 방식입니다. 시작하기 쉽고, 지출을 예측하기 좋고, 보증금을 떼일 위험도 훨씬 작습니다. 한국에 막 온 사람, 학생, 짧게 머무는 사람이 주로 선택합니다. 전세와 월세의 중간 형태인 반전세도 흔합니다. 보증금을 더 많이 거는 대신 월세를 낮추는 방식입니다.

매매

매매는 집을 온전히 소유하는 방법이고 장기적으로 가장 안정적입니다. 다만 외국인이 서울에서 주택을 사려면 허가가 필요합니다. 서울 전역은 2025년 8월 26일 외국인 토지거래허가구역으로 지정되었고, 2026년 8월 20일에 지정 기간이 2027년 8월 25일까지로 연장되었습니다. 아파트, 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택을 사려는 외국인은 계약 전에 구청의 허가를 받아야 하고, 4개월 안에 입주해 2년 동안 실제로 거주해야 합니다. 오피스텔은 허가 대상이 아닙니다. 집을 빌리는 데에는 허가가 필요 없습니다. 전체 절차는 매매 가이드에서 확인하세요.

상황별 선택 기준

• 한국에 온 지 얼마 안 됐거나, 짧게 머물거나, 목돈이 많지 않다면 → 월세. 시작하기 가장 쉽고 위험도 가장 작습니다.
• 목돈이 넉넉하고, 2년 이상 머물 예정이며, 매달 나가는 주거비를 없애고 싶다면 → 전세. 보증금 보호 장치를 모두 갖추고 계약하세요.
• 오래 정착할 계획이고 실거주 의무를 지킬 수 있다면 → 매매를 검토하세요. 오피스텔은 토지거래허가 대상이 아니어서 허가 없이 매수할 수 있습니다.

한국 임대차 계약의 기본

임대차 계약 기간은 보통 2년입니다. 한국 법은 세입자를 두텁게 보호합니다. 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대료를 올릴 수 있는 폭에도 한도가 있습니다. 전입신고와 확정일자는 반드시 챙기고, 계약은 공인중개사를 통해 하세요. 중개보수는 시·도 조례로 상한이 정해져 있습니다.

서울홈즈가 돕는 일

서울홈즈의 모든 매물은 검증된 공인중개사, 디벨로퍼 또는 집주인이 직접 등록합니다. 공인중개사가 관심 있는 집의 전세와 월세 조건을 설명하고, 보증금 보호 절차와 등기부등본 확인, 계약까지 챙기므로 안심하고 결정할 수 있습니다. 매물을 둘러보거나 문의를 남겨 보세요.