외국인이 한국에서 부동산을 살 수 있을까요? 2026년 규정

결론부터

외국인도 서울을 포함해 한국 어디서나 부동산을 소유할 수 있고, 완전한 소유권을 갖습니다. 2025년에 바뀐 것은 서울에서 주택을 사는 절차입니다. 주택 매수는 대부분 계약 전에 관할 구청에서 토지거래허가를 받아야 하고, 허가에는 그 집에 실제로 살아야 하는 의무가 따릅니다. 임차는 영향을 받지 않고, 오피스텔은 이 규정의 대상이 아닙니다.

2025년 8월에 바뀐 것

투기를 막기 위해 국토교통부는 서울 25개 자치구 전체와 경기도 23개 시·군, 인천 7개 구를 외국인 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 지정은 2025년 8월 26일부터 적용됐고, 서울은 2026년 8월 20일 발표로 지정 기간이 2027년 8월 25일까지 연장됐습니다. 허가 대상은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택입니다.

허가구역에서 외국인이 주택을 사려면 매매계약을 맺기 전에 관할 구청에 토지거래허가를 신청해 받아야 합니다. 신청할 때는 자금을 어디서 마련하는지 보여 주는 자금조달계획을 함께 냅니다. 해외 대출, 해외 은행 예금, 거래하는 금융기관 등을 적습니다.

누가 허가 대상인가

허가가 필요한지는 비자가 아니라 부동산이 어디에 있는지로 정해집니다. 허가구역에서는 주택을 사는 외국인 모두에게 같은 기준이 적용됩니다. 외국인등록증이 있는 거주 외국인, 비거주 외국인, 외국 법인 모두 마찬가지입니다. F-2(거주)나 F-5(영주) 비자가 있어도 면제되지 않습니다. 서울에서 주택을 살 계획이라면 허가 절차를 일정에 넣어 두세요.

실거주 의무 (4개월 / 2년)

서울의 주택 매수 허가는 실제 이용을 전제로 한 허가입니다. 허가를 받으면 4개월 안에 입주해 2년 이상 거주해야 합니다. 임대 수익을 노리는 투자자가 아니라 그 집에 실제로 살 사람을 위한 제도입니다. 입주와 거주 의무를 지킬 수 없다면 지금 서울의 아파트나 주택을 사는 것은 현실적인 선택이 아닐 수 있습니다.

오피스텔은 예외

서울에서 집을 사려는 외국인에게 가장 중요한 예외입니다. 오피스텔은 법적으로 주택이 아니라 업무시설로 분류되어 외국인 토지거래허가 대상에 들어가지 않습니다. 그래서 외국인이 허가와 2년 거주 의무 없이 서울에서 매수할 수 있는 몇 안 되는 주거용 부동산입니다. 다만 호실이 어떻게 등록되어 있고 실제로 어떻게 쓰이는지에 따라 판단이 달라질 수 있으니, 계약하기 전에 공인중개사에게 해당 호실을 확인하세요.

그 밖에 허가가 필요 없는 경우

• 허가구역 밖의 부동산. 부산, 대구, 제주 등에서는 예전의 간단한 제도가 그대로 적용됩니다. 사전 허가는 필요 없고, 계약 후 60일 안에 관할 시·군·구청에 신고하면 됩니다.
• 상속, 증여, 법원 경매로 취득하는 경우는 대체로 허가 대상이 아닙니다.
• 임차. 전세와 월세 계약은 전혀 영향을 받지 않습니다.

한눈에 보는 허가 요건

외국인이 서울에서 주택을 사는 절차

1. 서류 준비. 여권, 외국인등록증(있는 경우), 한국 은행 계좌를 준비합니다. 비거주자도 매수할 수 있지만, 국내 계좌가 있으면 대금 지급과 세금 납부가 훨씬 수월합니다.
2. 매물 찾기. 공인중개사를 통해 매물을 찾고 매도인과 조건을 합의합니다.
3. 토지거래허가 신청. 자금조달계획을 첨부해 구청에 신청합니다. 보통 공인중개사나 법무사가 처리해 줍니다.
4. 계약 체결. 허가가 나면 계약서를 쓰고 계약금(보통 10% 안팎)을 냅니다.
5. 거래 신고. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 거래를 신고하고, 필요한 경우 외국인 부동산 취득신고도 마칩니다.
6. 잔금, 취득세, 등기. 잔금일에 잔금을 치르고, 취득세를 낸 뒤 등기소에 소유권 이전등기를 합니다.
7. 입주. 허가 조건에 따라 4개월 안에 입주하고 2년 이상 그 집에 거주합니다.

예산에 넣어야 할 비용

매매가 외에 취득세, 등기 비용과 법무사 보수, 중개보수, 그리고 해마다 내는 보유세(재산세, 고가 주택이나 다주택이면 종합부동산세)를 예산에 넣어야 합니다. 세율은 가격, 부동산 종류, 보유 주택 수에 따라 달라지므로 공인중개사나 세무사에게 본인 거래에 맞는 금액을 확인하세요.

임차가 더 맞는 경우

거주 의무가 계획과 맞지 않는다면 임차가 간단합니다. 허가가 필요 없습니다. 외국인은 대부분 전세나 월세로 먼저 집을 구합니다.

서울홈즈가 돕는 일

서울홈즈의 매물은 모두 검증된 공인중개사, 디벨로퍼 또는 집주인이 등록합니다. 공인중개사가 허가 절차를 설명하고, 해당 호실이 허가 대상인지 알려 주며, 집 보는 일정(해외에 계시면 영상 투어)을 잡고, 계약·세금·등기 단계를 안내합니다. 매물을 둘러보거나 문의를 남겨 시작하세요.

서울 밖에서 사는 경우: 전국 기준

이 페이지의 내용은 대부분 서울에 추가로 적용되는 규정입니다. 전국 기준은 더 단순합니다. 한국 어디에도 외국인의 부동산 소유를 전면 금지하는 곳은 없고, 한국에 거주하지 않아도 본인 명의로 소유권을 가질 수 있습니다.

어디서 사든 두 가지가 적용됩니다. 첫째, 취득 신고입니다. 관할 시·군·구청에 신고하며, 보통 공인중개사와 법무사가 잔금·등기 절차의 일부로 처리합니다. 둘째, 일부 지역은 사전 허가가 필요합니다. 토지거래허가구역 안의 토지, 그리고 군사·보안, 문화재, 생태 보호 구역의 토지는 외국인이 취득하기 전에 허가를 받아야 합니다. 지정은 바뀔 수 있으므로 계약 전에 해당 부동산의 지정 여부를 꼭 확인하세요.

실제로 부산이나 대구의 아파트를 사는 것은 서울 허가구역 안의 같은 거래보다 절차가 간단합니다. 다만 제주를 포함해 어디서든 토지는 아파트보다 확인할 것이 많습니다. 용도지역, 개발 제한, 진입로 권리가 필지마다 다르기 때문입니다. 계약금을 넣기 전에 공인중개사에게 지목과 지정 여부를 서면으로 확인받으세요.