서울에서 부동산을 구매하는 데 얼마나 비용이 드나요?

집값은 실제로 얼마인가

서울 집값은 구와 주택 유형에 따라 크게 다릅니다. 서울 전체 기준(KB부동산 월간 조사, 2026년 8월)은 다음과 같습니다.

• 아파트 평균 매매가: 약 16억원
• 아파트 중위 매매가: 약 12억 9,000만원

모두 서울 전체 기준입니다. 외곽의 소형 오피스텔은 이보다 훨씬 싸고, 강남의 대형 아파트는 몇 배 비쌉니다. 구별로 실제 매물을 기준으로 한 중간값은 서울 주택 가격 가이드에서 확인하세요.

일회성 비용 한눈에 보기

1주택 매수자라면 매매가 외에 다음 비용을 예산에 넣으세요.

• 취득세와 부가되는 세금. 6억원 이하는 매매가의 약 1.1%이고, 9억원을 넘으면 3.3~3.5% 수준까지 올라갑니다.
• 중개보수. 가격 구간에 따라 0.4~0.7%가 상한입니다(아래 참고).
• 등기 신청과 법무사 보수. 수십만원입니다(법무사는 선택이지만 대부분 맡깁니다).
• 국민주택채권. 부담이 작습니다. 대부분 사자마자 약간 손해를 보고 되팝니다.
• 인지세. 계약 금액이 1억원 초과 10억원 이하이면 15만원이고, 1억원 이하 주택은 면제입니다.

참고. 2026년 기준 수치입니다. 취득세에 부가되는 세금과 과세 구간은 정책에 따라 바뀌므로, 계약 전에 본인의 가격 구간과 보유 주택 수에 맞는 정확한 세율을 공인중개사나 법무사에게 확인하세요.

취득세: 가장 큰 항목

한국에서는 부동산을 살 때 취득세를 한 번 냅니다. 2011년부터 예전의 등록세가 취득세에 합쳐져서, 이 세금 하나에 취득과 소유권 등기에 대한 세금이 모두 들어 있습니다. 1주택 기준 기본 세율은 다음과 같습니다.

• 6억원 이하 주택: 1%
• 6억원 초과 9억원 이하: 가격에 따라 1%에서 3%까지 올라감
• 9억원 초과 주택: 3%

여기에 세금 두 가지가 조금 더 붙습니다. 지방교육세와, 85㎡를 넘는 주택에 붙는 농어촌특별세입니다. 둘을 합친 세율은 중저가 주택이 약 1.1%, 9억원 초과 주택이 약 3.3%, 85㎡를 넘는 고가 주택이 약 3.5%입니다. 다주택자이거나 일부 규제지역(조정대상지역)의 주택을 사는 경우에는 세율이 훨씬 높습니다. 얼마나 높은지는 현재 정책에 따라 다르니 매수 전에 확인하세요.

중개보수: 법으로 정한 상한

중개보수는 한 번 내는 비용이고 조례로 상한이 정해져 있습니다. 서울에서 주택을 매매할 때의 상한 요율은 가격 구간에 따라 다릅니다.

• 5,000만원 미만: 0.6%
• 5,000만원~2억원: 0.5%
• 2억원~9억원: 0.4%
• 9억원~12억원: 0.5%
• 12억원~15억원: 0.6%
• 15억원 이상: 0.7%

실제 요율은 상한 안에서 협의하며, 매수인과 매도인이 각자 중개보수를 냅니다. 계약 전에 공인중개사에게 정확한 금액을 물어보세요.

등기, 법무사, 국민주택채권, 인지세

• 등기: 소유권 등기에 드는 세금은 위의 취득세에 포함되어 있고, 소액의 등기신청수수료만 따로 냅니다.
• 법무사: 대부분 법무사에게 등기를 맡기며 보수는 수십만원입니다. 선택 사항이지만 외국인에게는 권합니다.
• 국민주택채권: 등기할 때 의무적으로 사야 하는 채권입니다. 대부분 바로 되팔기 때문에 실제 부담은 채권 액면가가 아니라 되팔 때 할인되는 금액입니다.
• 인지세: 계약 금액이 1억원 초과 10억원 이하이면 15만원이고, 그보다 크면 더 냅니다. 1억원 이하 주택은 면제입니다.

외국인 매수: 허가 규정과 서류 절차

외국인도 살 수 있지만, 서울에서 주택을 사려면 먼저 허가를 받아야 합니다. 2025년 8월 26일부터 서울 전역과 경기·인천 대부분 지역이 외국인 토지거래허가구역으로 지정됐고, 서울은 2026년 8월 20일 발표로 지정 기간이 2027년 8월 25일까지 연장됐습니다. 외국인이 이 구역에서 주택을 살 때는 다음이 적용됩니다.

• 계약 전 허가. 부동산이 있는 구청에서 먼저 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다.
• 대상 주택. 아파트, 단독주택, 다가구주택, 그리고 흔히 빌라라고 부르는 연립주택과 다세대주택입니다. 오피스텔은 대상이 아닙니다.
• 실거주 의무. 허가일부터 4개월 안에 입주해 2년 동안 직접 거주해야 합니다. 임대하거나 비워 둘 목적으로는 살 수 없습니다.
• 자금과 비자 신고. 해외에서 들여오는 자금을 포함한 자금 출처와 비자 유형을 신고해야 합니다.

임차에는 적용되지 않습니다. 외국인도 허가 없이 전세나 월세로 집을 구할 수 있습니다. 규정은 해마다 재검토되므로, 가격을 제안하기 전에 공인중개사가 현재 적용되는 내용을 확인해 드립니다.

자세한 내용: 외국인의 서울 부동산 매수 가이드

위의 비용은 표준 세율 기준입니다. 실제로 적용되는 세율은 계약 전에 법무사가 확인해 드립니다. 나머지는 서류 절차입니다.

• 자금 반입: 해외에서 들여오는 자금은 외국환거래법에 따라 신고합니다(은행에서 처리해 줍니다).
• 거래 신고: 매매 계약은 관할 시·군·구청에 신고합니다(약 30일 이내). 모든 매수자에게 똑같이 적용되는 절차입니다.
• 소유권 등기: 국내에 거주하지 않는 외국인은 부동산등기용등록번호를 발급받아 소유권을 등기하고, 거주 외국인은 외국인등록번호를 씁니다.

이 절차는 모두 검증된 공인중개사와 법무사가 처리해 드립니다.

매수 후 계속 드는 비용

• 재산세: 주택의 공시가격을 기준으로 해마다 내는 세금으로, 금액이 크지 않으며 7월과 9월에 고지됩니다.
• 종합부동산세: 고가 부동산을 보유한 경우에만 추가로 내는 국세입니다. 1주택자는 공시가격이 높은 기준선을 넘지 않으면 내지 않으므로, 1주택 소유자 대부분은 해당되지 않습니다.
• 관리비: 매달 내는 건물 관리 비용으로, 보통 오피스텔이 아파트보다 높습니다. 관리비가 어떻게 구성되는지는 서울 임차 비용 가이드를 참고하세요.

서울홈즈가 돕는 일

모든 매물에 가격이 표시되어 있고, 검증된 공인중개사가 결정 전에 취득세, 중개보수, 등기 비용, 외국인 서류 절차까지 포함한 총비용을 알려 드립니다. 외국인이 한국에서 부동산을 살 수 있을까를 읽어 보거나, 전세, 월세, 매매를 비교하거나, 매매 매물을 둘러보세요.